Na koncie nic nie ma, ale w księdze wieczystej (Grundbuch) figuruje działka, mieszkanie, dom. To często jedyna uchwytna wartość, jaka pozostała dłużnikowi, który nie chce płacić. Do tej wartości mogą Państwo jako wierzyciel dotrzeć — ale nie jedną drogą, lecz trzema, a to pierwszeństwo wpisu w księdze wieczystej rozstrzyga, czy na końcu trafią do Państwa pieniądze, czy jako wierzyciel dalszej kolejności zostaną Państwo za bankami z niczym. Poniżej piszemy, które trzy drogi wiodą według niemieckiego prawa do nieruchomości, kiedy która jest właściwa i na czym regularnie rozbijają się wierzyciele dalszej kolejności.
Zajęcie rachunku poszło na sucho, ruchomości nic nie wnoszą, a mimo to dłużnik figuruje w księdze wieczystej jako właściciel. Teraz rozstrzyga się, czy ta wartość jest dla Państwa osiągalna. Pierwsze spojrzenie należy nie do obiektu, lecz do księgi wieczystej: kto stoi przed Państwem i ile zostaje poniżej?
Licytacja egzekucyjna trwa i jest kosztowna — czasem chodzi najpierw tylko o to, by zabezpieczyć własne miejsce, zanim sięgnie inny wierzyciel. Przymusowa hipoteka zabezpieczająca zajmuje Państwa pierwszeństwo w księdze wieczystej, bez natychmiastowego spieniężania. To szybki rygiel, który później trzyma drogę do licytacji otwartą.
Wynajęta kamienica, wydzierżawiona powierzchnia: tu nie trzeba od razu sprzedawać, by dojść do pieniędzy. Poprzez zarząd przymusowy czynsze i dzierżawy płyną w Państwa stronę, podczas gdy nieruchomość pozostaje w rękach dłużnika. Dla wierzycieli z długim oddechem często spokojniejsza droga.
Na początku stoi — jak przy każdej egzekucji — tytuł. Prowadzić egzekucję wolno Państwu dopiero, gdy zejdą się trzy rzeczy: wykonalny tytuł, dołączona do niego klauzula wykonalności (Vollstreckungsklausel) i doręczenie dłużnikowi (§ 750 ZPO). Tytuł zdobywają Państwo wcześniej: przy bezspornych wierzytelnościach szybko przez sądowy nakaz zapłaty (Mahnbescheid), przy spornych — w pełnym dochodzeniu należności w Niemczech. Bez tej podstawy do nieruchomości nie ruszą Państwo z miejsca.
Gdy tytuł już jest, niemiecka ustawa otwiera trzy drzwi do tej samej nieruchomości: wpis hipoteki zabezpieczającej dla Państwa wierzytelności, licytację egzekucyjną i zarząd przymusowy (§ 866 ust. 1 ZPO). Te trzy drogi stoją obok siebie — mogą Państwo prowadzić jedną samodzielnie albo kilka naraz (§ 866 ust. 2 ZPO). Która jest właściwa, nie zależy od obiektu, lecz od Państwa celu: zabezpieczyć pierwszeństwo, sprzedać czy współzarabiać.
Najszybszy rygiel to przymusowa hipoteka zabezpieczająca (Zwangssicherungshypothek). Na Państwa wniosek wpisuje się ją do księgi wieczystej i powstaje ona z chwilą wpisu (§ 867 ust. 1 ZPO); dopuszczalna jest jednak tylko dla kwoty ponad 750 euro, przy czym odsetki jako roszczenie uboczne pozostają nieuwzględnione (§ 866 ust. 3 ZPO). Ważne: ta hipoteka jeszcze niczego nie spienięża — zabezpiecza tylko Państwa miejsce w kolejności pierwszeństwa. I właśnie na tym polega jej wartość, bo w księdze wieczystej pierwszeństwo rozstrzyga o pieniądzach: kto wcześniej wpisany, ten wcześniej zaspokojony. Z wpisanej hipoteki zabezpieczającej mogą Państwo później prowadzić licytację egzekucyjną; wystarczy do tego wykonalny tytuł, na którym odnotowano wpis (§ 867 ust. 3 ZPO).
Drogą, która naprawdę kładzie pieniądze na stół, jest licytacja egzekucyjna (Zwangsversteigerung). Zarządza ją sąd egzekucyjny na Państwa wniosek (§ 15 ZVG); nieruchomość zostaje sprzedana, a z uzyskanej ceny zaspokaja się uprawnionych. Kto co z niej dostanie, nie leży w Państwa uznaniu, lecz w sztywnej kolejności: koszty postępowania i obciążenia publiczne najpierw, potem prawa wpisane w księdze wieczystej — przede wszystkim długi gruntowe (Grundschulden) finansujących banków — a dopiero za nimi wierzyciele osobiści (§ 10 ZVG). Dla Państwa oznacza to trzeźwo: jeśli przed Państwem stoją wysokie bankowe długi gruntowe, to z samej w sobie porządnej ceny może do Państwa dotrzeć niewiele albo nic.
Aby także prawa o wyższym pierwszeństwie pozostały zachowane, w licytacji obowiązuje „najniższa oferta" (geringstes Gebot): dopuszczona zostaje tylko oferta, która pokrywa prawa wyprzedzające prowadzącego wierzyciela oraz koszty postępowania (§ 44 ZVG). Prawa pozostające w mocy nabywca przejmuje dodatkowo do oferty gotówkowej. A dla ochrony przed roztrwonieniem działają dwie granice wartości, które trzeba trzymać oddzielnie: jeśli najwyższa oferta nie osiąga połowy ustalonej przez sąd wartości rynkowej, przybicia odmawia się z urzędu (§ 85a ZVG). Jeśli pozostaje poniżej siedmiu dziesiątych, niepokryty uprawniony może wnieść o odmowę przybicia (§ 74a ZVG). Obie blokady obowiązują jednak tylko w pierwszym terminie — w drugim terminie odpadają, i wtedy obiekt można przybić także poniżej tych granic.
Trzecia droga nie narusza nieruchomości, lecz ją doi: zarząd przymusowy (Zwangsverwaltung, §§ 146 i nast. ZVG). Z zarządzeniem dłużnikowi odejmuje się zarząd i korzystanie z nieruchomości i powierza je ustanowionemu przez sąd zarządcy przymusowemu (§ 148 ZVG). Ten prowadzi obiekt dalej, ściąga czynsze i dzierżawy oraz rozdziela nadwyżki — po potrąceniu kosztów zarządu i postępowania — między uprawnionych według ich kolejności pierwszeństwa (§ 155 ZVG). Zostają więc Państwo zaspokojeni z bieżących pożytków, bez sprzedaży substancji. Przy wynajętym obiekcie o stabilnych wpływach może to z czasem przynieść więcej niż licytacja, przy której bankowe długi gruntowe pochłaniają uzyskaną cenę.
Z praktyki Zanim wejdą Państwo na którąkolwiek z tych dróg, proszę pozyskać aktualny odpis z księgi wieczystej i czytać dział II i III z góry na dół: kto stoi przed Państwem, ile jeszcze faktycznie wynoszą długi gruntowe, ile powietrza zostaje poniżej? To jedno spojrzenie mówi o Państwa szansach więcej niż każde oszacowanie wartości obiektu. Licytować z dalszą kolejnością za w pełni obciążonymi bankami to często rzucać za dobrymi pieniędzmi złe — wtedy zarząd przymusowy albo wyczekanie to mądrzejsza decyzja.
Szybko i tanio: wpis do księgi wieczystej, od wierzytelności ponad 750 euro (§§ 866 ust. 3, 867 ZPO). Zajmuje Państwa miejsce w kolejności pierwszeństwa i trzyma drogę do licytacji otwartą, bez natychmiastowej sprzedaży. Sensowna, gdy grożą inni wierzyciele albo gdy chcą Państwo najpierw tylko zabezpieczyć dostęp.
Obiekt zostaje na wniosek sprzedany (§ 15 ZVG), uzyskana cena rozdzielona według klas pierwszeństwa (§ 10 ZVG). Droga o największym plonie — ale tylko wtedy, gdy po wyprzedzających bankowych długach gruntowych coś dla Państwa jeszcze zostaje. Inaczej ponoszą Państwo koszty i nie widzą pieniędzy.
Zarządca przymusowy ściąga czynsze i dzierżawy i wypłaca nadwyżki uprawnionym (§§ 148, 155 ZVG). Substancja pozostaje przy dłużniku. Spokojna, długofalowa droga przy wynajętych obiektach — dobrze łączy się z hipoteką zabezpieczającą, która równolegle zabezpiecza pierwszeństwo.
Proszę położyć obok siebie wykonalny tytuł, klauzulę wykonalności i dowód doręczenia (§ 750 ZPO). Jeśli brakuje jednego z trojga, do nieruchomości nie otworzy się żadna droga. Doręczenie może nastąpić także równocześnie z rozpoczęciem egzekucji.
Aktualny odpis pokazuje Państwu, kto stoi w pierwszeństwie przed Państwem i ile zostaje poniżej obciążeń wyprzedzających. Ta liczba rozstrzyga, czy licytacja opłaca się gospodarczo, czy lepiej odbierać pożytki. Bez tego spojrzenia prowadzą Państwo egzekucję na ślepo.
Gdy grożą inni wierzyciele, wpis zabezpiecza Państwa miejsce, jeszcze zanim rozstrzygną Państwo o licytacji czy zarządzie (§§ 866 ust. 3, 867 ZPO). Pierwszeństwa, które zajmą Państwo dziś, później nie da się nadrobić.
Chcą Państwo zamienić nieruchomość na pieniądze — droga wiedzie przez licytację egzekucyjną (§ 15 ZVG). Rzuca obiekt czynsze, a uzyskana cena jest pochłonięta przez obciążenia wyprzedzające — zarząd przymusowy bywa wydajniejszy (§§ 146 i nast. ZVG). Obie drogi da się połączyć z zabezpieczającą pierwszeństwo hipoteką.
Sąd ustala wartość rynkową; poniżej niej działają granice wartości (§§ 85a, 74a ZVG) — ale tylko w pierwszym terminie. Proszę wkalkulować, że w drugim terminie można przybić także poniżej połowy, i że prawa pozostające w mocy pomniejszają cenę gotówkową.
Najczęstszy błąd myślowy: patrzeć na wartość obiektu zamiast na to, co poniżej zostaje dla wierzyciela osobistego. Licytować z dalszą kolejnością przed w pełni obciążonymi bankowymi długami gruntowymi często nie przynosi Państwu nic poza kosztami (§ 10 ZVG). Najpierw liczyć, potem prowadzić egzekucję.
Kto zwleka, podczas gdy inny wierzyciel wpisuje hipotekę zabezpieczającą, zsuwa się w pierwszeństwie do tyłu. Lepszego miejsca w księdze wieczystej nie da się zdobyć z mocą wsteczną — należy ono temu, kto wpisze się pierwszy (§§ 866 ust. 3, 867 ZPO).
Rzuca nieruchomość stabilne czynsze, a cena ze sprzedaży jest pochłonięta przez obciążenia wyprzedzające — zarząd przymusowy może z czasem przynieść więcej niż licytacja, która dla Państwa biegnie w próżnię (§§ 148, 155 ZVG). Cel wyznacza drogę, nie przyzwyczajenie.
W pierwszym terminie licytacyjnym granice wartości chronią dłużnika przed roztrwonieniem (§§ 85a, 74a ZVG). Kto jako zainteresowany oferent stawia na wielką okazję poniżej połowy, z reguły czeka daremnie — te granice odpadają dopiero w drugim terminie.
Trzy drogi różnią się mocno nakładem. Hipoteka zabezpieczająca jest szybka i tania — jeden wpis do księgi wieczystej, bez postępowania, ale też jeszcze bez pieniędzy. Licytacja egzekucyjna to najbardziej nakładowe postępowanie: operat co do wartości rynkowej, terminy, często miesiące do przybicia. Zarząd przymusowy leży pośrodku i zwraca się z czasem z bieżących pożytków. Dobra wiadomość dla Państwa jako wierzyciela: konieczne koszty egzekucji obciążają co do zasady dłużnika i powiększają sumę do ściągnięcia; w postępowaniu podziałowym koszty postępowania uwzględnia się z góry (§§ 10, 155 ZVG).
Stałych cen ryczałtowych świadomie nie podajemy: czy i która droga do nieruchomości się opłaca, zależy od wartości rynkowej, przede wszystkim jednak od obciążeń wyprzedzających w księdze wieczystej i od Państwa celu — zabezpieczyć pierwszeństwo, sprzedać czy współzarabiać. Rząd wielkości poznają Państwo, gdy będziemy znać Państwa tytuł, księgę wieczystą i sytuację dłużnika — wraz z uczciwą oceną, kiedy nakład się opłaca, a kiedy inny dostęp daje więcej. Jak cała droga od tytułu do egzekucji wygląda w całości, opisujemy w poradniku dochodzenie należności w Niemczech; jak dłużnik musi ujawnić swój majątek, w poradniku oświadczenie o stanie majątku w Niemczech.
To zależy od Państwa celu i od księgi wieczystej. Chcą Państwo tylko szybko zabezpieczyć pierwszeństwo — hipoteka zabezpieczająca to tani rygiel (§§ 866 ust. 3, 867 ZPO). Chcą Państwo zamienić obiekt na pieniądze i po obciążeniach wyprzedzających coś dla Państwa zostaje — drogą jest licytacja egzekucyjna (§ 15 ZVG). Rzuca nieruchomość czynsze, a cena ze sprzedaży jest pochłonięta przez bankowe długi gruntowe — zarząd przymusowy z czasem często przynosi więcej (§§ 146 i nast. ZVG). Drogi da się także łączyć (§ 866 ust. 2 ZPO).
Niekoniecznie. Cenę uzyskaną z licytacji egzekucyjnej rozdziela się według sztywnej kolejności: koszty postępowania i obciążenia publiczne najpierw, potem prawa wpisane, jak bankowe długi gruntowe, a dopiero za nimi wierzyciele osobiści (§ 10 ZVG). Jeśli przed Państwem stoją wysokie, wciąż obciążające długi gruntowe, do Państwa może dotrzeć niewiele albo nic. Dlatego na początku zawsze stoi spojrzenie do księgi wieczystej — nie oszacowanie wartości obiektu.
W pierwszym terminie granice wartości chronią dłużnika. Jeśli najwyższa oferta nie osiąga połowy ustalonej wartości rynkowej, przybicia odmawia się z urzędu (§ 85a ZVG); jeśli pozostaje poniżej siedmiu dziesiątych, niepokryty uprawniony może wnieść o odmowę (§ 74a ZVG). Te blokady obowiązują jednak tylko w pierwszym terminie — w drugim można przybić także poniżej. Dla Państwa jako wierzyciela oznacza to: jeden termin nie zawsze prowadzi do wyniku.
Pierwszeństwo. Zabezpiecza Państwa miejsce w kolejności pierwszeństwa w księdze wieczystej, jeszcze zanim rozstrzygną Państwo o licytacji czy zarządzie, i wpisuje się ją od wierzytelności ponad 750 euro (§§ 866 ust. 3, 867 ZPO). Z niej mogą Państwo później prowadzić licytację; wystarczy do tego tytuł z adnotacją o wpisie (§ 867 ust. 3 ZPO). Właśnie gdy do tego samego dłużnika chce dotrzeć kilku wierzycieli, wczesny wpis jest rozstrzygający.
Odezwiemy się do Państwa — zwykle w ciągu 24 godzin, w dni robocze gwarantowane w ciągu 48. Właśnie gdy inni wierzyciele chcą zabezpieczyć sobie to samo pierwszeństwo, rozstrzyga tempo — proszę opisać sprawę raczej wcześniej niż później.
„Przy nieruchomości każdy patrzy najpierw na wartość domu — i przeocza, że dla wierzyciela dalszej kolejności liczy się tylko to, co pod bankami jeszcze zostaje. Najpierw zajrzeć do księgi wieczystej, potem zdecydować, czy się sprzedaje, zarządza, czy po prostu zabezpiecza pierwszeństwo", radzi w takich sprawach adwokat Sebastian Müller.
Proszę opisać krótko, o co chodzi — otrzymają Państwo pierwszą ocenę. Odezwiemy się do Państwa — zwykle w ciągu 24 godzin, w dni robocze gwarantowane w ciągu 48.
Opisz swoją sprawę