Wystarczy jedno zdanie: „obowiązuje VOB/B". Tym samym zmieniają się reguły, których z niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) Państwo nie znają — krótsze terminy dla wad, inny tryb odbioru, własne drogi przy robotach dodatkowych i wypowiedzeniu. Tyle że VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B — warunki wykonawstwa robót budowlanych) nie jest ustawą, lecz wzorcem umownym z góry sformułowanym, czyli ogólnymi warunkami umownymi (AGB). Obowiązuje w ogóle tylko wtedy, gdy została skutecznie włączona do umowy — a czy poszczególna klauzula się ostoi, zależy od tego, czy VOB/B uzgodniono „w całości", czy w wersji zmienionej. Czy jako przedsiębiorstwo budowlane dochodzą Państwo otwartych należności, czy jako zamawiający podnoszą wady: kto zna pułapki przy włączeniu i przy terminach, spiera się później o liczby — nie o pytanie, jakie reguły w ogóle obowiązywały.
W umowie widnieje to zdanie, lecz druga strona zaprzecza, by VOB/B kiedykolwiek została skutecznie włączona. Dla Państwa zależy od tego, jakie reguły obowiązują: krótsze terminy VOB/B czy BGB. Czy włączenie się powiodło, nie rozstrzyga się na stronie tytułowej, lecz na tym, czy wzorzec drugiej strony został skutecznie postawiony i uczyniony dostępnym — zwłaszcza wobec kontrahenta, który w branży budowlanej nie jest u siebie.
Na budowie wyszło inaczej, zmiana została wykonana, teraz spierają się Państwo o dodatkowe wynagrodzenie. Czy rozlicza się według VOB/B, czy według umowy o roboty budowlane według BGB, robi różnicę w trybie — w BGB istnieje stopniowane prawo polecenia zmian z terminem 30 dni oraz stała reguła obliczania kosztów dodatkowych (§§ 650b, 650c BGB). Rozstrzyga, czy zmianę czysto polecono i czy koszty da się przejrzyście wyprowadzić.
Zgłaszają Państwo wadę, a druga strona powołuje się na upłynione terminy. Właśnie tu leży klasyczna pułapka VOB/B: wzorzec zna po części krótsze terminy niż BGB, a kto je przeoczy, zostaje z pustymi rękami. Czy termin naprawdę biegł i czy leżąca u jego podstaw klauzula jest w ogóle skuteczna — to pytanie, które niesie całą Państwa pozycję.
Najważniejsza wiadomość na początek, bo tłumaczy niemal wszystko dalsze: VOB/B — warunki udzielania i zawierania umów o roboty budowlane, część B — nie jest ustawą. Nie wydaje jej ustawodawca, lecz układa ją komisja, a składa się z góry sformułowanych warunków umownych. Prawnie to nic innego niż ogólne warunki umowne (AGB): wzorzec, który jedna strona umowy stawia drugiej.
Ustawowe prawo umowy o roboty budowlane zawiera od reformy z 2018 roku BGB, w §§ 650a i nast. BGB. Umowa o roboty budowlane to według niego umowa o wykonanie, odtworzenie, usunięcie lub przebudowę budowli, urządzenia zewnętrznego albo ich części (§ 650a ust. 1 BGB); także umowa o utrzymanie budowli jest umową o roboty budowlane, jeśli dzieło ma dla konstrukcji, trwałości lub użytkowania zgodnego z przeznaczeniem istotne znaczenie (§ 650a ust. 2 BGB). Dla takiej umowy reguły ustawowe obowiązują zawsze — VOB/B dochodzi do nich tylko wtedy, gdy strony ją dodatkowo uzgodnią.
Stąd rozstrzygająca zasada do zapamiętania: bez skutecznego włączenia nie ma VOB/B. Samo zdanie „obowiązuje VOB/B" w umowie nie wystarcza automatycznie — konieczne jest, by strona włączająca skutecznie postawiła wzorzec i w sposób możliwy do przyjęcia udostępniła go drugiej stronie. Jeśli się to nie powiedzie, pozostaje czysta umowa o roboty budowlane według BGB z jej regułami co do polecenia zmian, wynagrodzenia, odbioru i przedawnienia. Dla Państwa praw czyni to uchwytną różnicę — dlatego to pytanie stoi zawsze na początku.
Z praktyki Proszę nigdy nie polegać na tym, że „obowiązuje VOB/B" już wszystko reguluje. Proszę sprawdzić najpierw, czy VOB/B została skutecznie włączona — i dopiero potem, która pojedyncza klauzula wchodzi w grę. Kto jako zamawiający przyjmuje włączenie bez sprawdzenia, akceptuje być może krótsze terminy, których wcale nie musiałby przeciw sobie znosić. Kto jako przedsiębiorstwo chce VOB/B postawić, dba o to, by wzorzec był drugiej stronie faktycznie dostępny — inaczej na końcu i tak obowiązuje tylko BGB.
Ponieważ VOB/B jest wzorcem (AGB), podlega co do zasady kontroli treści: postanowienia w ogólnych warunkach umownych są nieskuteczne, jeśli wbrew wymogom dobrej wiary nieodpowiednio szkodzą kontrahentowi stosującego (§ 307 ust. 1 BGB). Nieodpowiednie pokrzywdzenie należy w razie wątpliwości przyjąć wtedy, gdy postanowienie nie da się pogodzić z istotnymi założeniami regulacji ustawowej albo tak ogranicza istotne prawa lub obowiązki wynikające z natury umowy, że osiągnięcie jej celu jest zagrożone (§ 307 ust. 2 BGB).
Dla VOB/B obowiązuje tu uznana odrębność, mocno ugruntowana w orzecznictwie i praktyce: jeśli VOB/B zostaje włączona do umowy w całości, czyli bez odstępstw treściowych, jej poszczególne klauzule są co do zasady wyłączone spod kontroli treści według § 307 BGB. Myśl leżąca u podstaw: VOB/B zawiera wewnętrznie wyważony system, w którym obciążenia jednej strony są równoważone korzyściami w innym miejscu. Tej równowagi nie należy rozbierać klauzula po klauzuli.
Przywilej ma jednak ostrą granicę: obowiązuje tylko dopóki VOB/B obowiązuje niezmieniona w całości. Gdy tylko strona — najczęściej strona zamawiającego przez własne dodatkowe warunki umowne — zmieni lub wyprze choćby pojedyncze regulacje VOB/B, ochrona odpada. Wówczas obciążające klauzule umowy znów podlegają pełnej kontroli treści według § 307 BGB — i poszczególne postanowienia VOB/B mogą w tym przypadku być nieskuteczne. To uznana zasada orzecznictwa budowlanego; która konkretna klauzula w danym przypadku się ostoi, jest kwestią danej umowy.
Z praktyki Właśnie tu leży pułapka, która drogo kosztuje: kto jako zamawiający „trochę dostosuje" VOB/B — przesunie termin, doda zabezpieczenie, skreśli regulację — traci przywilej dla całego wzorca umowy. Potem każdą obciążającą klauzulę da się osobno sprawdzić co do skuteczności. Dla drugiej strony to szansa: krótki termin VOB/B, działający na Państwa niekorzyść, może być podważalny, jeśli VOB/B nie obowiązywała niezmieniona. Dlatego w sporze proszę zawsze zbadać, czy VOB/B uzgodniono w całości, czy w wersji zmienionej.
Gdzie VOB/B nie obowiązuje albo nie obowiązuje skutecznie, wchodzi ustawowe prawo umowy o roboty budowlane — a to ma dla robót dodatkowych własny, jasno uregulowany tryb. Gdy na budowie wychodzi inaczej, niż zaplanowano, zamawiający może żądać zmiany uzgodnionego rezultatu dzieła albo zmiany koniecznej do osiągnięcia tego rezultatu (§ 650b ust. 1 BGB).
Droga do tego jest stopniowana: najpierw strony mają dążyć do porozumienia co do zmiany i wynikającego z niej wyższego lub niższego wynagrodzenia. Dopiero gdy w ciągu 30 dni od dojścia żądania zmiany do wykonawcy nie osiągną porozumienia, zamawiający może polecić zmianę w formie tekstowej; wykonawca jest wtedy zobowiązany zastosować się do polecenia — do zmiany rezultatu dzieła jednak tylko wtedy, gdy jej wykonanie jest dla niego możliwe do przyjęcia (§ 650b ust. 2 BGB).
Dla wynagrodzenia za poleconą pracę ustawa daje jasną regułę obliczania: dodatkowy lub zmniejszony nakład ustala się według rzeczywiście koniecznych kosztów z odpowiednimi dopłatami na ogólne koszty przedsiębiorstwa, ryzyko i zysk (§ 650c ust. 1 BGB). Dla bieżącej płynności szczególnie ważna jest jedna regulacja: dopóki strony nie uzgodniły wysokości dodatkowego wynagrodzenia, wykonawca może przy zaliczkach przyjąć już 80 procent dodatkowego wynagrodzenia wskazanego w swojej ofercie na roboty dodatkowe (§ 650c ust. 3 BGB). Jeśli zamawiający zapłaci w następstwie za dużo, kwotę nadwyżki należy zwrócić i oprocentować (§ 650c ust. 3 zd. 3 BGB).
Jeśli natomiast VOB/B została skutecznie włączona, zna ona dla zmienionych i dodatkowych świadczeń własne reguły robót dodatkowych — z innymi przesłankami i innym sposobem ustalania ceny. Te klauzule nie są jednak normami ustawowymi, lecz częścią uzgodnionego wzorca; które w konkretnej umowie wchodzą w grę, zależy od jej brzmienia i od tego, czy VOB/B obowiązywała niezmieniona.
Z praktyki Czy VOB/B, czy BGB: kosztowny błąd jest zawsze ten sam — zmienioną pracę wykonuje się, zanim zmiana i cena zostaną udokumentowane. Kto jako przedsiębiorstwo buduje, choć zmiana nie została czysto zażądana i — przy braku porozumienia — polecona w formie tekstowej, spiera się później o to, czy w ogóle roboty dodatkowe zlecono. Kto jako zamawiający mówi ustnie „proszę tak zrobić", nie ma pewnego miernika dla kosztów. W obu rolach obowiązuje: najpierw dowód na papierze, potem koparka.
Mało który moment niesie tyle skutków, co odbiór (Abnahme). Zamawiający jest zobowiązany odebrać dzieło wykonane zgodnie z umową; z powodu nieistotnych wad nie wolno mu odmówić odbioru (§ 640 ust. 1 BGB). Szczególnie doniosły jest odbiór fikcyjny: dzieło uchodzi za odebrane także wtedy, gdy wykonawca po ukończeniu wyznaczył stosowny termin do odbioru, a zamawiający nie odmówił odbioru w tym terminie ze wskazaniem co najmniej jednej wady (§ 640 ust. 2 BGB). Dla zamawiającego znaczy to: milczenie wobec wezwania do odbioru jest niebezpieczne.
Gdy zamawiający odbiera dzieło wadliwe, choć wadę zna, kluczowe prawa z tytułu wad — wykonanie następcze, wykonanie zastępcze, odstąpienie i obniżenie — przysługują mu tylko wtedy, gdy przy odbiorze zastrzeże sobie prawa (§ 640 ust. 3 BGB). To klasyczny, kosztowny błąd: podpisać, choć błąd dawno się dostrzegło, bez słowa zastrzeżenia.
Gdy zamawiający odmawia odbioru ze wskazaniem wad, ustawa przewiduje wspólne ustalenie stanu (Zustandsfeststellung): na żądanie wykonawcy zamawiający ma przy nim współdziałać (§ 650g ust. 1 BGB). Jeśli nie stawi się na termin, wykonawca może dokonać ustalenia jednostronnie (§ 650g ust. 2 BGB) — a jeśli oczywistej wady w nim nie wskazano, domniemywa się, że powstała ona dopiero po ustaleniu i że odpowiada za nią zamawiający (§ 650g ust. 3 BGB). Wynagrodzenie staje się wymagalne, gdy zamawiający dokonał odbioru lub odbiór jest zbędny, a wykonawca wystawił fakturę końcową nadającą się do sprawdzenia (§ 650g ust. 4 BGB).
Także VOB/B zawiera co do odbioru własne reguły — na przykład formy odbioru formalnego i terminy. To znów uzgodnione klauzule, nie normy ustawowe; czy i jak obowiązują, zależy od skutecznego włączenia i od tego, czy VOB/B uzgodniono niezmienioną.
Z praktyki Proszę nigdy nie traktować odbioru jak formalności. Jako zamawiający przechodzą Państwo świadczenie przed podpisem i każą wpisać do protokołu każdą rozpoznaną wadę — „odbiór z zastrzeżeniem praw z tytułu wad z powodu …". Proszę reagować na każde wezwanie do odbioru w terminie, w razie potrzeby odmową ze wskazaniem wady. Jako przedsiębiorstwo uruchamiają Państwo odbiór czynnie i wystawiają fakturę końcową nadającą się do sprawdzenia — inaczej wynagrodzenie nie staje się wymagalne.
Kto zna umowę z BGB, łatwo nie docenia, że VOB/B w kilku miejscach pracuje z własnymi, po części krótszymi terminami — przy przedawnieniu roszczeń z tytułu wad tak samo jak przy zgłoszeniach, zawiadomieniach i reakcjach. Właśnie w tym leży pułapka zachowania: działa się „jak przy BGB", ale przegapia się termin VOB/B, który już upłynął. Odwrotnie druga strona chętnie powołuje się na krótki termin VOB/B, by odeprzeć roszczenia.
Dwie rzeczy są tu rozstrzygające. Po pierwsze: te terminy są klauzulami uzgodnionego wzorca, nie regułami ustawowymi — obowiązują tylko wtedy, gdy VOB/B jest skutecznie włączona. Po drugie: jeśli krótkie terminy w konkretnej umowie odbiegają od VOB/B albo VOB/B nie uzgodniono w całości, obciążająca klauzula może podlegać kontroli treści według § 307 BGB — i w tej kontroli upaść. Co na pierwszy rzut oka wygląda na upłyniony termin, w drugim nierzadko jest podważalne.
Dla Państwa praktyki znaczy to podwójną czujność: jako zamawiający notują Państwo właściwe terminy od razu i działają wcześnie, zamiast polegać na znanych okresach z BGB. Jako przedsiębiorstwo powołujące się na krótki termin powinni Państwo być pewni, że VOB/B obowiązywała niezmieniona — inaczej klauzula, na której się Państwo opierają, sama trafia na stół probierczy.
Z praktyki Najdroższe zdanie w sporze o VOB/B brzmi: „myślałem, że to BGB". Gdy w umowie widnieje VOB/B, najpierw obowiązuje spojrzenie na konkretne terminy, a drugie na to, czy VOB/B uzgodniono w całości. Dopiero wtedy wiedzą Państwo, czy termin naprawdę biegł — i czy w ogóle był skuteczny.
Gdy na budowie idzie gruntownie źle, staje pytanie o zakończenie. W ustawowej umowie o roboty budowlane otwarte są ogólne drogi z prawa umowy o dzieło — wolne wypowiedzenie zamawiającego oraz wypowiedzenie z ważnego powodu dla obu stron. VOB/B zna obok tego własne podstawy wypowiedzenia; także to są uzgodnione klauzule, których skuteczność — zależnie od tego, czy VOB/B obowiązywała w całości — może podlegać ocenie według § 307 BGB. Która droga w danym przypadku uniesie i jaki skutek kosztowy niesie, zależy od konkretnej umowy i od tego, czy zakończenie jest czysto uzasadnione.
Jeden punkt, który dla przedsiębiorstw budowlanych oznacza żywą gotówkę, warto wspomnieć na przyszłość: zabezpieczenie wynagrodzenia wykonawcy (Bauhandwerkersicherung). BGB daje wykonawcy co do zasady prawo żądać od zamawiającego zabezpieczenia swojego wynagrodzenia — dźwignia przeciw ryzyku niewypłacalności, zwłaszcza gdy budowa jest duża, a przepływ pieniędzy oporny. To osobny temat z własnymi przesłankami i tutaj nie do pogłębiania; w polu widzenia powinno je mieć każde przedsiębiorstwo, które świadczy z góry.
Z praktyki Proszę nigdy nie wypowiadać „z brzucha". Czy wypowiedzenie z VOB/B, czy z BGB: powód musi unieść i być czysto udokumentowany — a wspólne ustalenie stanu robót na miejscu to najważniejszy termin. Kto jako przedsiębiorstwo chce zarazem zabezpieczyć ryzyko zapłaty, sprawdza wcześnie zabezpieczenie wynagrodzenia wykonawcy, zamiast na końcu biec za pieniędzmi.
Zanim zaczną się Państwo spierać o poszczególne klauzule, proszę wyjaśnić kwestię wstępną — czy VOB/B w ogóle obowiązuje. Zdanie „obowiązuje VOB/B" samo nie uniesie; konieczne jest, by wzorzec został skutecznie postawiony i był dla drugiej strony dostępny. Gdy się to nie powiedzie, pozostaje umowa o roboty budowlane według BGB (§§ 650a i nast. BGB) — często z korzystniejszymi dla Państwa terminami.
Proszę poszukać w umowie i w dodatkowych warunkach umownych odstępstw od VOB/B. Gdy zmieniono choćby jedną regulację, przywilej odpada — i każdą obciążającą klauzulę da się osobno zmierzyć według § 307 BGB. Krótki, niekorzystny dla Państwa termin może być wtedy podważalny.
Proszę utrwalić każdą pracę dodatkową, zanim się buduje: co się zmienia, dlaczego, za jaką cenę. W umowie według BGB żądają Państwo zmiany, a przy braku porozumienia polecają ją w formie tekstowej (§ 650b BGB); rozlicza się według rzeczywiście koniecznych kosztów (§ 650c BGB). Zdanie „proszę tak po prostu zrobić" należy na papier.
Proszę jako zamawiający zawsze i w terminie reagować na wezwanie do odbioru — milczenie może uchodzić za odbiór (§ 640 ust. 2 BGB). Dzieło wadliwe proszę odbierać tylko z wyraźnym zastrzeżeniem swoich praw (§ 640 ust. 3 BGB). Odmawiając odbioru, proszę współdziałać przy ustaleniu stanu (§ 650g BGB) — inaczej domniemanie obróci się przeciw Państwu.
Gdy w umowie widnieje VOB/B, proszę ustalić właściwe terminy dla zgłoszeń, zawiadomień i przedawnienia i działać wcześnie. Proszę nie polegać na znanych okresach z BGB. Gdy druga strona powołuje się na krótki termin, proszę zbadać, czy leżąca u jego podstaw klauzula jest w ogóle skuteczna.
Pierwszy, rozstrzygający krok — sprawdzenie, czy VOB/B obowiązywała skutecznie i niezmieniona, czyste polecenie robót dodatkowych, terminowa reakcja na wezwanie do odbioru — kosztuje przede wszystkim staranność, nie majątek. Czy ponadto opłaca się droga przez pozew o zapłatę, przez prawa z tytułu wad albo przez zabezpieczenie wynagrodzenia, zależy od wysokości otwartej należności, od stanu dowodów z umowy i akt budowy oraz od tego, czy u kontrahenta na końcu jest co ściągnąć. Często już pismo adwokackie, które czysto podejmuje włączenie i pytanie o „całość", porusza więcej niż miesiące przepychanek — bo druga strona rozpoznaje, że nadchodzi następny stopień.
Stałych cen ryczałtowych świadomie nie podajemy: co jest adekwatne, da się rzetelnie powiedzieć dopiero wtedy, gdy umowa, dodatkowe warunki umowne, obmiary i stan wad leżą na stole. Rząd wielkości poznają Państwo, gdy będziemy znać Państwa sprawę — wraz z uczciwą oceną, która droga się opłaca, a która nie. Jeśli druga strona znajdzie się w niesłuszności, z reguły ponosi też koszty dochodzenia praw.
Nie. VOB/B to z góry sformułowany wzorzec umowny — prawnie ogólne warunki umowne (AGB) — który obowiązuje tylko wtedy, gdy zostanie skutecznie włączony do umowy. Ustawowe prawo umowy o roboty budowlane zawiera BGB, w §§ 650a i nast. BGB. Zdanie „obowiązuje VOB/B" nie wiąże więc jak ustawa, lecz tylko jako uzgodniony warunek umowny — i to jedynie przy skutecznym włączeniu.
To zależy od tego, czy VOB/B uzgodniono „w całości". Jeśli została włączona niezmieniona, jej klauzule są co do zasady wyłączone spod kontroli treści według § 307 BGB. Gdy jednak zmieniono choćby jedną regulację, przywilej ten odpada — wtedy każdą obciążającą klauzulę da się osobno sprawdzić co do skuteczności według § 307 BGB. Która w danym przypadku się ostoi, zależy od konkretnej umowy.
Przy umowie o roboty budowlane według BGB tak, jeśli zamawiający skutecznie poleci zmianę: najpierw należy dążyć do porozumienia; gdy w ciągu 30 dni od dojścia żądania zmiany nie dojdzie ono do skutku, zamawiający może polecić zmianę w formie tekstowej, a wykonawca musi się do niej zastosować (§ 650b BGB). O wysokości dodatkowego wynagrodzenia rozlicza się osobno według rzeczywiście koniecznych kosztów (§ 650c BGB). Gdy obowiązuje VOB/B, tryb może być odmienny — wtedy liczą się uzgodnione klauzule.
Nie bez dalszego. Po pierwsze termin VOB/B obowiązuje tylko wtedy, gdy VOB/B jest skutecznie włączona. Po drugie krótki, niekorzystny dla Państwa termin może podlegać kontroli treści według § 307 BGB, jeśli VOB/B w umowie nie obowiązywała w całości albo została zmieniona. Co na pierwszy rzut oka wygląda na upłyniony termin, w drugim często jest podważalne — należy to sprawdzić, zanim zrezygnują Państwo z roszczenia.
To możliwe. Jeśli wykonawca po ukończeniu wyznaczy stosowny termin do odbioru, a Państwo nie odmówią go w tym terminie ze wskazaniem co najmniej jednej wady, dzieło uchodzi za odebrane (§ 640 ust. 2 BGB). Dlatego proszę reagować na każde wezwanie do odbioru w terminie. Odmawiając odbioru, proszę współdziałać przy ustaleniu stanu (§ 650g BGB) — jeśli się Państwo nie stawią, może ono nastąpić jednostronnie, a domniemanie działa przeciw Państwu.
Odezwiemy się do Państwa — zwykle w ciągu 24 godzin, w dni robocze gwarantowane w ciągu 48. Zwłaszcza gdy zbliża się odbiór albo krótki termin VOB/B, liczy się każdy dzień — proszę opisać sprawę raczej wcześniej niż później.
„Najdroższy błąd na budowie to uznać VOB/B za ustawę. To wzorzec umowny — obowiązuje tylko, gdy skutecznie go włączono, a jego klauzule trafiają na stół probierczy, gdy tylko ktoś je zmieni. Kto wyjaśni to najpierw, spiera się później o liczby, a nie o to, jakie reguły w ogóle obowiązywały", radzi w takich sprawach adwokat Sebastian Müller.
Wskazówka: sama VOB/B nie jest ustawą i dlatego świadomie nie jest tu linkowana jako norma — to z góry sformułowany wzorzec umowny (AGB), który obowiązuje tylko przy skutecznym włączeniu. Ustawowe prawo umowy o roboty budowlane to wymienione wyżej §§ 650a i nast. BGB. Jak działa łańcuch praw z tytułu wad przy umowie o dzieło, prowadzi nasz poradnik o robotach dodatkowych i prawach z tytułu wad; szczególnie o samym odbiorze i terminach wad na budowie mówi poradnik o odbiorze robót budowlanych w Niemczech. O tym, jak w obrocie B2B skutecznie włącza się i kontroluje wzorce, piszemy w poradniku o ogólnych warunkach handlowych B2B.
Proszę opisać krótko, o co chodzi — otrzymają Państwo pierwszą ocenę. Odezwiemy się do Państwa — zwykle w ciągu 24 godzin, w dni robocze gwarantowane w ciągu 48.
Opisz swoją sprawę