Sie eröffnen einen Laden, beziehen ein Büro oder mieten eine Halle. Der Vermieter reicht Ihnen einen mehrseitigen Vertrag mit fester Laufzeit über zehn Jahre, Option auf Verlängerung, Betriebspflicht, Schönheitsreparaturen, Mietsicherheit. Sie unterschreiben in dem guten Gefühl, für ein Jahrzehnt planbar untergebracht zu sein. Die unangenehme Wahrheit: Im Gewerbe gilt fast alles, was die Parteien vereinbaren — es gibt keinen Mieterschutz wie bei der Wohnung. Genau deshalb entscheidet der Vertrag über alles. Und eine einzige übersehene Formvorschrift kann dazu führen, dass die scheinbar feste Bindung über zehn Jahre in Wahrheit vorzeitig gekündigt werden kann — von der Seite, die es sich später anders überlegt. Hier lesen Sie, worauf es beim Abschluss eines Gewerbemietvertrags wirklich ankommt — für Mieter und für Vermieter.
Laden, Büro oder Produktionshalle — Sie binden sich langfristig und investieren in den Ausbau. Der Vertrag stammt vom Vermieter, ist vorformuliert und wirkt in sich schlüssig. Bevor Sie unterschreiben, entscheidet sich, ob die feste Laufzeit hält, ob Sie später renovieren müssen und ob Ihnen die Konkurrenz vor die Tür gesetzt werden darf. Was Sie hier prüfen, tragen Sie über die ganze Vertragsdauer.
Sie stellen die Räume und den Vertrag. Sie wollen eine feste Bindung, gesicherte Mieteinnahmen und die Freiheit, Ihre Immobilie später zu verkaufen, ohne den Mietvertrag zu gefährden. Gerade deshalb sind Formfehler und überzogene Klauseln Ihr Risiko: Eine zu scharfe Schönheitsreparatur-Klausel fällt ganz weg, ein Formmangel macht die feste Laufzeit für beide Seiten hinfällig. Der saubere Vertrag schützt zuerst den, der ihn stellt.
Ein Nachtrag zur Miethöhe wurde nur per E-Mail vereinbart, die mitvermieteten Stellplätze sind nicht bestimmt bezeichnet, die Betriebspflicht steht ohne Konkurrenzschutz im Vertrag. Solche Punkte fallen erst auf, wenn eine Seite aussteigen oder etwas durchsetzen will. Dann zeigt sich, ob die feste Laufzeit trägt und welche Klausel im Streit hält — und welche ersatzlos wegfällt.
Bei der Wohnungsmiete schützt das Gesetz den Mieter an vielen Stellen: Kündigungsschutz, Begrenzung von Mieterhöhungen, unabdingbare Rechte. Bei der Gewerberaummiete gilt das alles nicht. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass sich hier zwei Unternehmer auf Augenhöhe gegenüberstehen — und überlässt ihnen die Ausgestaltung des Vertrags weitgehend selbst. Das ist die zentrale Weichenstellung: Im Gewerbe ist der Vertrag nicht die Zusammenfassung eines gesetzlichen Schutzsystems, sondern das Schutzsystem selbst.
Der gesetzliche Kern ist knapp und für beide Seiten dieselbe Grundlage. Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren, sie in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen und in diesem Zustand zu erhalten; der Mieter schuldet dafür die vereinbarte Miete (§ 535 Abs. 1 und 2 BGB). Von diesem gesetzlichen Leitbild — Erhaltungslast beim Vermieter — weichen Gewerbemietverträge in aller Regel weit ab: Instandhaltung, Schönheitsreparaturen und Nebenkostenlast werden ganz oder teilweise auf den Mieter verlagert. Das ist grundsätzlich zulässig, hat aber Grenzen, und genau an diesen Grenzen entscheidet sich später der Streit.
Anwendbar sind auf die Geschäftsraummiete die allgemeinen Mietvorschriften: § 578 BGB erklärt für Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, eine Reihe der mietrechtlichen Regelungen — darunter die Form des langfristigen Mietvertrags (§ 550 BGB, hier mit der Maßgabe der Textform) und den Eintritt des Erwerbers (§§ 566 ff. BGB) — entsprechend anwendbar (§ 578 Abs. 1 und 2 BGB). Was das Gewerbe von der Wohnung unterscheidet, ist also nicht ein völlig anderes Regelwerk, sondern das Fehlen der Wohnraum-Schutzvorschriften. Deshalb gilt: Was Sie im Vertrag nicht regeln oder falsch regeln, holt Sie später ein — auf keiner Seite steht ein gesetzliches Auffangnetz bereit.
Praxis Lesen Sie einen Gewerbemietvertrag nie wie einen Wohnungsmietvertrag. Hier gibt es keine gesetzliche Mietpreisbremse, keinen sozialen Kündigungsschutz, keine unabdingbare Erhaltungslast des Vermieters, von der Sie ausgehen dürften. Jede Regelung — Laufzeit, Instandhaltung, Sicherheit, Konkurrenz — steht und fällt mit dem, was auf dem Papier steht. Prüfen Sie den Vertrag vor der Unterschrift, nicht im Streit.
Die folgenreichste Falle beim Abschluss eines langfristigen Gewerbemietvertrags ist keine inhaltliche, sondern eine formale. Das Gesetz ordnet an: Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in der vorgeschriebenen Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit; die Kündigung ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung zulässig (§ 550 BGB). Für Geschäftsräume ist diese Vorschrift über § 578 BGB entsprechend anzuwenden — mit der Maßgabe, dass die Textform genügt (eine von beiden Seiten unterzeichnete Urkunde ist also nicht zwingend, aber der sichere Weg). Die Rechtsfolge ist drastisch: Ihre schön vereinbarte feste Laufzeit über fünf oder zehn Jahre verwandelt sich in ein unbefristetes Mietverhältnis, das ordentlich gekündigt werden kann.
Das ist die Verhaltensfalle, die viele unterschätzen. Der Formzweck ist der Schutz eines späteren Erwerbers, der wissen soll, worauf er sich einlässt — die Vorschrift dient nicht dem Mieter oder dem Vermieter persönlich. Deshalb kann sich im Streit jede Seite auf den Formmangel berufen, und regelmäßig gerade die, die aus der langfristigen Bindung heraus will. Wer sich für ein Jahrzehnt gebunden glaubte, steht dann plötzlich vor einer ordentlichen Kündigung — der Formfehler wird zum Ausstiegstor. Das trifft Mieter, die auf ihren Standort angewiesen sind, ebenso wie Vermieter, die auf gesicherte Einnahmen kalkuliert haben.
Ausgelöst wird der Mangel meist nicht beim Hauptvertrag, sondern bei den Nachträgen: eine Mieterhöhung per E-Mail, eine formlos erteilte Zustimmung zur Untervermietung, eine nur mündlich vereinbarte Flächenänderung, eine nicht bestimmt bezeichnete Stellplatzfläche. Jede wesentliche Änderung eines langfristigen Vertrags muss der Form genügen und mit dem Ursprungsvertrag eine einheitliche Urkunde bilden — sonst reißt sie die gewahrte Form des ganzen Vertrags ein. Betroffen ist dann nicht nur der Nachtrag, sondern die feste Laufzeit des gesamten Mietverhältnisses.
Praxis Behandeln Sie jede Änderung eines befristeten Gewerbemietvertrags mit derselben Sorgfalt wie den Hauptvertrag: mindestens in Textform, sicherer noch als von beiden Seiten unterzeichnete einheitliche Urkunde, mit klarem Bezug zum Ursprungsvertrag. Bezeichnen Sie die Mietsache — einschließlich Nebenflächen und Stellplätze — bestimmt. Ein einziger formloser Nachtrag kann eine zehnjährige Bindung in einen jederzeit kündbaren Vertrag verwandeln. Diese Falle betrifft Mieter und Vermieter gleichermaßen — nur profitiert jeweils der, der aussteigen will.
Weil das Gesetz keinen Kündigungsschutz bereithält, ist die Laufzeitregelung das Herzstück jedes Gewerbemietvertrags. Üblich ist eine feste Laufzeit (Befristung), oft verbunden mit einer Verlängerungsoption zugunsten des Mieters: Das Recht, das Mietverhältnis durch einseitige Erklärung um einen weiteren festen Zeitraum zu verlängern. Für den Mieter sichert die Option die Planbarkeit über die erste Laufzeit hinaus, ohne ihn zu binden; für den Vermieter bedeutet sie eine einseitige Bindung, die er bewusst eingehen sollte. Wichtig ist die saubere Ausgestaltung: Wer übt die Option bis wann und in welcher Form aus? Eine unklare Optionsklausel führt am Ende der ersten Laufzeit zu Streit darüber, ob der Vertrag verlängert ist oder ausgelaufen.
Achten Sie auf einen unscheinbaren, aber wichtigen Punkt: die stillschweigende Verlängerung. Setzt der Mieter den Gebrauch nach Ablauf der Mietzeit fort, kann sich das Mietverhältnis nach der gesetzlichen Regel auf unbestimmte Zeit verlängern, wenn nicht widersprochen wird. Im Gewerbe wird diese Regel häufig durch Klausel abbedungen — was zulässig ist, aber bewusst geschehen sollte. Für den Vermieter kann das Abbedingen sinnvoll sein, für den Mieter ist es ein Punkt, den er kennen muss, bevor die Laufzeit endet.
Ebenso gehört die außerordentliche Kündigung mitgedacht: Ein wichtiger Grund — etwa erhebliche, trotz Fristsetzung nicht behobene Mängel oder ein schwerer Vertragsverstoß der Gegenseite — kann auch das befristete Verhältnis vorzeitig beenden. Diese Notausgänge lassen sich vertraglich nicht beliebig verschließen; wer sie kennt, kann im Konfliktfall richtig reagieren, statt eine unwirksame Kündigung zu riskieren oder eine wirksame zu verpassen.
Praxis Legen Sie Laufzeit, Optionsrecht und Kündigungsmodalitäten präzise fest — mit Fristen, Form und einem eindeutigen Auslösemechanismus. Prüfen Sie, ob die stillschweigende Verlängerung gelten oder ausgeschlossen sein soll, und regeln Sie es ausdrücklich. Und denken Sie das Ende schon beim Abschluss mit: Rückgabezustand, Rückbau von Einbauten, Herausgabe. Was am Anfang unklar bleibt, wird am Ende teuer.
Zwei Klauseln stehen in Gewerbemietverträgen oft nebeneinander und müssen zusammen gelesen werden. Die Betriebspflicht verpflichtet den Mieter, den Betrieb zu bestimmten Zeiten offen zu halten, häufig verbunden mit einer Sortimentsbindung — er darf nur ein festgelegtes Warenangebot führen. Das dient dem Vermieter, gerade in einem Einkaufszentrum, an einem attraktiven, belebten Objekt. Der Konkurrenzschutz wiederum schützt den Mieter davor, dass der Vermieter im selben Objekt einem Wettbewerber Flächen für dasselbe Geschäft vermietet.
Ist Konkurrenzschutz vereinbart und verletzt der Vermieter ihn, ist das kein bloßer Randverstoß. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass „die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter … einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar[stellt], der zur Minderung der Miete führen kann" (BGH, Urteil vom 10.10.2012 – XII ZR 117/10). Der Konkurrenzschutz ist damit kein frommer Wunsch, sondern ein durchsetzbares Recht, dessen Verletzung die Miete drücken kann.
Der entscheidende Zusammenhang aber betrifft die Kombination. Wer den Mieter fest an ein Sortiment bindet und zum Offenhalten verpflichtet, ihm aber gleichzeitig jeden Konkurrenzschutz nimmt, verlangt eine einseitige Bindung ohne die dazugehörige Rücksicht. Der Bundesgerichtshof hat für das Einkaufszentrum klargestellt: „Ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz kann grundsätzlich auch für Mieter in einem Einkaufszentrum bestehen" — und weiter: „Der formularmäßige Ausschluss des Konkurrenzschutzes in einem Einkaufszentrum bei gleichzeitiger Festlegung einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam" (BGH, Urteil vom 26.02.2020 – XII ZR 51/19). Wer beides in einer Klausel bündelt, verliert im Zweifel den Ausschluss — und der Mieter behält den Schutz, den ihm die Klausel nehmen wollte.
Praxis Regeln Sie Betriebspflicht, Sortimentsbindung und Konkurrenzschutz bewusst als Paket, nicht in getrennten, sich widersprechenden Klauseln. Als Mieter prüfen Sie, ob eine Sortimentsbindung ohne Konkurrenzschutz auf Sie zukommt — sie kann angreifbar sein. Als Vermieter prüfen Sie, ob Ihr formularmäßiger Konkurrenzschutz-Ausschluss neben einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung überhaupt hält, bevor Sie sich darauf verlassen.
Nach dem Gesetz muss der Vermieter die Mietsache erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). In der Praxis wälzen Gewerbemietverträge Erhaltungslasten und Schönheitsreparaturen jedoch weitgehend auf den Mieter ab. Das ist grundsätzlich möglich — aber es ist eine Abweichung vom gesetzlichen Leitbild, und deshalb unterliegen vorformulierte Klauseln der AGB-Inhaltskontrolle. Ihr Maßstab ist § 307 BGB: Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen; eine unangemessene Benachteiligung liegt im Zweifel vor, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 1 und 2 BGB). Diese Kontrolle gilt ausdrücklich auch gegenüber Unternehmern — die für Verbraucher geltenden Klauselkataloge greifen im Gewerbe zwar nicht unmittelbar, § 307 BGB aber schon.
Der Bundesgerichtshof hat das für die Gewerberaummiete deutlich gemacht. Eine „Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll" (BGH, Urteil vom 08.10.2008 – XII ZR 84/06). Der gewerbliche Mieter ist insoweit nicht weniger geschützt als der Wohnungsmieter: Das Gesetz behandelt die Erhaltungspflicht in beiden Fällen gleich, und die starre Frist zwingt zur Renovierung ohne Renovierungsbedarf.
Ebenso kritisch ist die Kombination mehrerer Renovierungspflichten. „Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln" (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 308/02). Und die Rechtsfolge ist die eigentliche Falle: Eine unwirksame AGB-Klausel wird nicht auf das gerade noch Zulässige zurückgestutzt, sondern fällt ganz weg — an ihre Stelle tritt das Gesetz. Wer die Renovierungspflicht zu weit fasst, verliert sie nicht ein bisschen, sondern vollständig: Dann schuldet wieder der Vermieter die Erhaltung.
Praxis Für den Vermieter heißt das: Fassen Sie Schönheitsreparatur- und Instandhaltungsklauseln maßvoll und knüpfen Sie sie an den tatsächlichen Zustand, nicht an starre Fristen — die überzogene Klausel bringt Ihnen im Ernstfall nichts. Für den Mieter heißt es: Eine Renovierungsklausel, die Sie unabhängig vom Zustand oder gleich doppelt (laufend plus Endrenovierung) belastet, ist angreifbar. Prüfen Sie vor der Unterschrift, was Sie wirklich schulden.
Mietsicherheit. Anders als bei der Wohnung gibt es im Gewerbe keine gesetzliche Obergrenze für die Kaution. Üblich sind mehrere Monatsmieten, oft als Barkaution oder als Bürgschaft — etwa eine Bankbürgschaft oder eine Bürgschaft der Gesellschafter oder Muttergesellschaft des Mieters. Für den Vermieter ist die Sicherheit der Puffer gegen Zahlungsausfall und Rückgabeschäden; für den Mieter bindet sie Liquidität und sollte in Höhe und Form zum Geschäft passen. Regeln Sie Art, Höhe, Verwertung und Rückgabe der Sicherheit klar — auch, wann und wie sie nach Vertragsende zurückzugeben ist.
Indexmiete und Wertsicherung. Bei langen Laufzeiten will der Vermieter die Miete gegen Geldwertverlust absichern, der Mieter Planbarkeit behalten. Das übliche Mittel ist die Indexklausel (Wertsicherungsklausel), die die Miete an einen Verbraucherpreisindex koppelt. Solche Klauseln unterliegen besonderen Anforderungen des Preisklausel- und Wertsicherungsrechts und müssen transparent und ausgewogen ausgestaltet sein; auch eine Staffelmiete mit im Voraus festgelegten Erhöhungsschritten ist möglich. Eine unklare oder einseitige Anpassungsklausel ist ein häufiger Streitpunkt — für beide Seiten lohnt die saubere Formulierung.
Kauf bricht nicht Miete. Was passiert, wenn der Vermieter die Immobilie verkauft? Das Mietverhältnis endet nicht. Wird der vermietete Raum nach der Überlassung an den Mieter veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein (§ 566 Abs. 1 BGB — über § 578 BGB auf Geschäftsräume entsprechend anzuwenden). Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" schützt den Mieter: Sein Vertrag läuft mit dem neuen Eigentümer weiter. Voraussetzung ist, dass die Räume ihm bereits überlassen waren und der Vertrag steht — was den Bogen zur Form zurückschlägt: Nur ein formwirksamer, bestimmter Vertrag gibt dem Mieter gegenüber dem Erwerber wirklich Sicherheit.
Praxis Vereinbaren Sie die Mietsicherheit in Art und Höhe passend zum Geschäft und regeln Sie ihre Rückgabe. Prüfen Sie jede Wertsicherungsklausel auf Transparenz und Ausgewogenheit — sie wirkt über die gesamte Laufzeit. Und verlassen Sie sich als Mieter nicht blind darauf, dass ein Eigentümerwechsel Ihnen nichts anhaben kann: Der Schutz des § 566 BGB trägt nur so weit, wie Ihr Vertrag formwirksam und Ihre Nutzung bereits begonnen ist.
Halten Sie fest, ob Sie mieten oder vermieten, welche Räume (Laden, Büro, Halle) mit welchen Nebenflächen betroffen sind und welche Laufzeit gewollt ist. Im Gewerbe gibt es keinen gesetzlichen Schutz, der Lücken auffängt (§ 578 BGB) — der Vertrag muss alles Wesentliche selbst regeln.
Bei einer Laufzeit über einem Jahr muss der Vertrag — und jeder spätere Nachtrag — die vorgeschriebene Form (für Geschäftsräume genügt die Textform) wahren und eine einheitliche Urkunde bilden; sonst gilt er für unbestimmte Zeit und wird ordentlich kündbar (§ 550 BGB über § 578 BGB). Bezeichnen Sie die Mietsache bestimmt und dokumentieren Sie Änderungen sauber. Dieser eine Punkt entscheidet über die feste Laufzeit.
Regeln Sie Befristung, Verlängerungsoption (Frist und Form der Ausübung), die stillschweigende Verlängerung sowie Rückgabezustand und Rückbau eindeutig. Denken Sie an die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund — sie lässt sich nicht beliebig ausschließen.
Schönheitsreparaturen, Instandhaltung, Betriebspflicht mit Sortimentsbindung und ein etwaiger Konkurrenzschutz-Ausschluss müssen der Kontrolle nach § 307 BGB standhalten. Starre Renovierungsfristen und der Summierungseffekt aus Endrenovierung plus laufender Renovierung machen Klauseln ganz unwirksam (BGH XII ZR 84/06; XII ZR 308/02); der Ausschluss des Konkurrenzschutzes neben Sortimentsbindung ebenso (BGH XII ZR 51/19).
Legen Sie Mietsicherheit (Höhe, Form, Rückgabe) und eine transparente Index- oder Staffelklausel fest. Prüfen Sie, wie sich ein Eigentümerwechsel auswirkt: Der Erwerber tritt in den Vertrag ein (§ 566 BGB über § 578 BGB) — Sicherheit gibt aber nur ein formwirksamer, überlassener Vertrag.
Einen Gewerbemietvertrag vor der Unterschrift richtig aufzusetzen oder prüfen zu lassen, kostet einen Bruchteil dessen, was ein einziger Fehler über eine zehnjährige Laufzeit kostet — sei es die ungewollt kündbar gewordene Bindung durch einen Formmangel oder die ersatzlos weggefallene Renovierungsklausel. Der Aufwand hängt daran, ob Sie mieten oder vermieten, wie lang und komplex das Verhältnis ist und ob es um einen neuen Vertrag, einen Nachtrag oder die Prüfung eines vorgelegten Entwurfs geht. Häufig genügt die gezielte Kontrolle der wenigen kritischen Stellen — Form, Laufzeit/Option, Renovierung, Konkurrenz/Betriebspflicht, Sicherheit —, um das größte Risiko zu entschärfen.
Feste Paketpreise nennen wir bewusst nicht: Was angemessen ist, lässt sich seriös erst sagen, wenn der konkrete Vertrag, die Laufzeit und Ihre Rolle auf dem Tisch liegen. Sie erfahren die Größenordnung, sobald wir Ihren Fall kennen — und eine ehrliche Einschätzung, wo bei Ihrem Vertrag das eigentliche Risiko steckt und wo nicht. Der Vertrag, der ein paar Stunden Sorgfalt mehr bekommt, ist der, über den Sie später nicht streiten.
Nein. Im Gewerbe gilt weitgehende Vertragsfreiheit; der soziale Kündigungsschutz und die Mietpreisregeln des Wohnraummietrechts greifen nicht. Anwendbar sind die allgemeinen Mietvorschriften, die § 578 BGB für Geschäftsräume entsprechend heranzieht — darunter die Form des langfristigen Vertrags (§ 550 BGB, für Geschäftsräume in Textform) und der Eintritt des Erwerbers (§ 566 BGB). Was Sie im Vertrag nicht oder falsch regeln, fängt kein gesetzliches Schutznetz auf. Deshalb entscheidet im Gewerbe der Vertrag selbst über Ihre Position.
Möglicherweise ja — wenn die gesetzliche Form nicht gewahrt ist. Ein Mietvertrag über längere Zeit als ein Jahr, der für Geschäftsräume nicht mindestens in Textform geschlossen ist, gilt für unbestimmte Zeit und wird dadurch ordentlich kündbar (§ 550 BGB über § 578 BGB). Ausgelöst wird der Mangel oft durch formlose Nachträge — eine Mieterhöhung per E-Mail, eine unbestimmt bezeichnete Fläche. Dann kann sich gerade die Seite, die aussteigen will, auf den Formfehler berufen. Die feste Laufzeit ist damit hinfällig.
Nicht zwangsläufig. Vorformulierte Renovierungsklauseln unterliegen auch im Gewerbe der AGB-Kontrolle (§ 307 BGB). Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen ist unwirksam, wenn Sie unabhängig vom Erhaltungszustand nach starren Fristen renovieren sollen (BGH, Urteil vom 08.10.2008 – XII ZR 84/06); die Kombination aus Endrenovierung und laufender Renovierung macht wegen des Summierungseffekts beide Klauseln unwirksam (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 308/02). Eine unwirksame Klausel fällt ganz weg — dann schuldet wieder der Vermieter die Erhaltung.
Nicht ohne Weiteres. Wird der Konkurrenzschutz in einem Einkaufszentrum formularmäßig ausgeschlossen, während zugleich eine Betriebspflicht mit Sortimentsbindung besteht, benachteiligt das den Mieter unangemessen und ist unwirksam (BGH, Urteil vom 26.02.2020 – XII ZR 51/19). Ist Konkurrenzschutz vereinbart und verletzt der Vermieter ihn, liegt darin ein Mangel der Mietsache, der zur Mietminderung führen kann (BGH, Urteil vom 10.10.2012 – XII ZR 117/10). Betriebspflicht und Konkurrenzschutz gehören zusammengedacht.
Ihr Mietverhältnis läuft weiter. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in den Vertrag ein (§ 566 Abs. 1 BGB, über § 578 BGB auf Geschäftsräume entsprechend anwendbar). Voraussetzung ist, dass Ihnen die Räume bereits überlassen waren. Der Schutz trägt allerdings nur so weit, wie Ihr Vertrag formwirksam ist — ein weiterer Grund, die Form ernst zu nehmen.
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„Im Gewerbe gibt es kein gesetzliches Schutznetz — der Vertrag ist alles. Der teuerste Fehler ist fast immer ein stiller: ein formloser Nachtrag, der die zehnjährige Bindung in einen kündbaren Vertrag verwandelt, oder eine zu scharfe Renovierungsklausel, die im Ernstfall ganz wegfällt. Wer den Vertrag vor der Unterschrift sauber aufsetzt, spart sich den Streit über die ganze Laufzeit", sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller.
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