Koszty dawno przekroczyły pierwszy szacunek, na obiekcie ujawniają się wady, a pośrodku stoi pytanie: co właściwie architekt albo inżynier jest Państwu winien — i co Państwo jesteście winni jemu? Umowa z architektem i inżynierem (Architekten- und Ingenieurvertrag) jest w Niemczech od 2018 roku osobnym typem umowy w BGB, z regułami, których wielu uczestników nie ma na oku: z poprzedzającą fazą planistyczną i prawem wyjścia z niej, ze szczególną odpowiedzialnością obok wykonawcy budowlanego oraz z prawem honorarium, które w ostatnich latach zmieniło się gruntownie. Czy jako inwestor chcą Państwo odzyskać kontrolę nad projektem, który wymyka się spod kontroli, czy jako biuro projektowe wyegzekwować swoje honorarium — kto zna te reguły, spiera się później o sprawę, a nie o pytanie, jaki miernik w ogóle obowiązywał. Tu przeczytają Państwo, co według niemieckiego BGB winien jest projektant, jak działa faza ustalania celów planistycznych i dlaczego stawki HOAI nie są już ostatnim słowem.
Na początku była luźna idea, żaden twardy cel, żaden budżet na papierze. Teraz koszty leżą daleko ponad tym, z czym Państwo liczyli. Właśnie dla tego przypadku ustawa żąda od projektanta, by najpierw przedłożył podstawę planistyczną wraz z oszacowaniem kosztów, zanim rzecz ruszy na dobre (§ 650p ust. 2 BGB). To, czy obowiązek spełniono i co z tego wynika dla Państwa pozycji, często rozstrzyga o pytaniu, kto poniesie koszty dodatkowe.
Obiekt jest wadliwy, a Państwo stoją między firmą wykonawczą a nadzorującym architektem lub inżynierem. Odpowiadać mogliby obaj. Ustawa nakazuje tu odpowiedzialność projektanta obok wykonawcy budowlanego, daje mu jednak prawo odmowy świadczenia, dopóki nie wyznaczyli Państwo firmie budowlanej bezskutecznie terminu do wykonania następczego (§ 650t BGB). Zachowanie właściwej kolejności jest tu warte realne pieniądze.
Projektant rozlicza według stawek HOAI, Państwo uważają to za zawyżone — albo odwrotnie: to Państwo są biurem, a druga strona powołuje się na niski ryczałt. Od wyroku TSUE o HOAI dawna oczywistość „obowiązują stawki minimalne" nie jest już nośna. Który miernik działa w Państwa umowie, zależy od jej brzmienia i od tego, kiedy została zawarta.
Od reformy prawa umów budowlanych z 2018 roku umowa z architektem i inżynierem jest w BGB uregulowana samodzielnie — w §§ 650p do 650t BGB. To więcej niż formalność: wcześniej wszystko rozwiązywano przez ogólne prawo umowy o dzieło (Werkvertrag), dziś istnieją reguły skrojone dokładnie pod szczególne właściwości projektowania i nadzoru budowlanego.
Co jest winien, ustawa mówi w rdzeniu tak: wykonawca — czyli architekt lub inżynier — jest zobowiązany spełnić świadczenia, które według danego stanu planowania i wykonania budowli lub obiektu zewnętrznego są konieczne, by osiągnąć uzgodnione między stronami cele planistyczne i nadzorcze (§ 650p ust. 1 BGB). Miernikiem jest zatem uzgodniony cel — nie sztywna lista świadczeń, lecz to, co potrzebne, by ten cel osiągnąć.
Uzupełniająco ustawa odsyła do pozostałego prawa budowlanego i prawa umowy o dzieło: dla umowy z architektem i inżynierem stosuje się między innymi odpowiednio reguły o zmianie umowy (§ 650b BGB) oraz o prawach zabezpieczających wykonawcy (§§ 650e do 650h BGB) — stosuje się je odpowiednio (§ 650q ust. 1 BGB). Projektant nie stoi więc bezbronny, gdy projekt się wywraca — ma, jak inni uczestnicy budowy, własne możliwości zabezpieczenia.
Z praktyki Najdroższy błąd na starcie to umowa bez jasno opisanego celu. Ponieważ obowiązki projektanta wyznacza uzgodniony cel (§ 650p ust. 1 BGB), jego opis rozstrzyga później niemal każdy spór: czy dane świadczenie było „winne", czy było dodatkiem? Dlatego przed zawarciem umowy proszę utrwalić możliwie dokładnie, co ma na końcu powstać — dla inwestorów jak dla biur to najlepsze zabezpieczenie.
Jedna z najważniejszych nowości dotyczy początku każdego projektu. Często przy zawieraniu umowy nie jest jeszcze wcale ustalone, co dokładnie ma powstać — jest idea, działka, przybliżony budżet, ale żadne nośne cele. Właśnie dla tej sytuacji ustawa wyznacza jasną kolejność.
Dopóki istotne cele planistyczne i nadzorcze nie zostały jeszcze uzgodnione, projektant ma najpierw sporządzić podstawę planistyczną służącą ustaleniu tych celów. Przedkłada zamawiającemu tę podstawę wraz z oszacowaniem kosztów przedsięwzięcia do zatwierdzenia (§ 650p ust. 2 BGB). To tak zwana faza ustalania celów planistycznych: zanim właściwe projektowanie ruszy pełną parą, inwestor dostaje do ręki podstawę, na której w ogóle może ocenić przedsięwzięcie — i spodziewane koszty.
Dla inwestora to realna ochrona: nie zostaje wciągnięty w projekt, którego zakresu i kosztów nigdy nie widział czarno na białym. Dla biura to obowiązek o mocy sygnału — kto nie dostarczy podstawy planistycznej i oszacowania kosztów, ryzykuje, że później będzie się spierał o wynagrodzenie i o roszczenia. Obie strony powinny więc ten pierwszy krok potraktować poważnie i udokumentować.
Z praktyki Proszę nie traktować oszacowania kosztów jak uciążliwej fazy wstępnej, lecz jako swój najważniejszy punkt odniesienia. Jako inwestor proszę zażądać podstawy planistycznej wraz z oszacowaniem kosztów wyraźnie i na piśmie, zanim potwierdzą Państwo większe zlecenia (§ 650p ust. 2 BGB) — do tej liczby przyłożą Państwo później każdy wzrost kosztów. Jako biuro chroni Państwa ten sam dokument: dowodzi, co Państwo prognozowali i do czego doradzali.
Do fazy ustalania celów ustawa wiąże szczególne prawo wypowiedzenia, które w tej postaci istnieje tylko przy umowie z architektem i inżynierem. Daje ono inwestorowi uporządkowaną możliwość wyjścia, gdy po przedłożeniu podstawy planistycznej okaże się, że przedsięwzięcie tak dalej iść nie powinno.
Po przedłożeniu dokumentów zgodnie z § 650p ust. 2 BGB zamawiający może wypowiedzieć umowę. Prawo wypowiedzenia wygasa jednak dwa tygodnie po przedłożeniu dokumentów (§ 650r ust. 1 BGB). U konsumenta wygasa ono tylko wtedy, gdy wykonawca przy przedłożeniu pouczył go w formie tekstowej (Textform) o prawie wypowiedzenia, o terminie i o skutkach prawnych — ten obowiązek pouczenia chroni tu prywatnego inwestora. Także wykonawca ma prawo wypowiedzenia: może wyznaczyć stosowny termin do zatwierdzenia i wypowiedzieć, gdy zamawiający odmawia zgody albo się nie wypowiada (§ 650r ust. 2 BGB).
Skutek dla kosztów jest uregulowany jasno: gdy umowa zostaje wypowiedziana według tego przepisu, wykonawca może żądać tylko wynagrodzenia przypadającego na świadczenia spełnione do wypowiedzenia (§ 650r ust. 3 BGB). To sprawiedliwa cezura — inwestor płaci za to, co dostał, a nie za cały, teraz już niechciany projekt.
Z praktyki Dwutygodniowy termin jest punktem newralgicznym (§ 650r ust. 1 BGB). Kto jako inwestor po przedłożeniu podstawy planistycznej wątpi, czy przedsięwzięcie jest tak do udźwignięcia, nie powinien zwlekać z decyzją — po dwóch tygodniach to korzystne okno wyjścia się zamyka. Jako biuro Państwa atut leży w czystym, datowanym przedłożeniu, a wobec konsumentów w prawidłowym pouczeniu: tylko tak termin w ogóle biegnie i tylko tak z otwartej umowy powstaje pewność planowania.
Gdy ujawnia się wada obiektu wynikająca z błędu nadzoru, przed inwestorem staje ważkie pytanie: kogo pociągnąć do odpowiedzialności — firmę wykonawczą czy nadzorującego projektanta? Ustawa daje na to zróżnicowaną odpowiedź, którą trzeba znać, by nie roztrwonić swoich praw.
Jeśli zamawiający pociąga projektującego lub nadzorującego wykonawcę do odpowiedzialności z tytułu błędu nadzoru, który doprowadził do wady budowli lub obiektu zewnętrznego, ten może odmówić świadczenia, gdy za wadę odpowiada także wykonawca budowlany, a zamawiający nie wyznaczył jeszcze bezskutecznie wykonawcy budowlanemu stosownego terminu do wykonania następczego (§ 650t BGB). W przekładzie znaczy to: inwestor musi co do zasady zwrócić się najpierw do firmy wykonawczej i dać jej szansę na wykonanie następcze. Dopiero gdy to pozostanie bezskuteczne, może bez ograniczeń trzymać się projektanta.
Tło: za wadę odpowiadają tu często dwaj — firma, która źle zbudowała, i projektant, który tego nie zauważył. Odpowiadają wobec inwestora co do zasady obok siebie (solidarnie). Zarzut z § 650t BGB sprawia, że najpierw poprawia ten, kto wadę bezpośrednio spowodował. Dla inwestora praktyczna nauka jest jednoznaczna: proszę wyznaczyć najpierw termin firmie wykonawczej — inaczej projektant może Państwu przeciwstawić ten zarzut.
Z praktyki Kolejność rozstrzyga o sukcesie albo o jałowym biegu. Kto jako inwestor natychmiast i wyłącznie pociąga architekta, wpada w zarzut z § 650t BGB i traci czas. Dlatego przy wadzie budowlanej proszę najpierw wyznaczyć firmie wykonawczej stosowny termin do wykonania następczego, dowodowo. Proszę czysto udokumentować ten krok — to klucz, by potem w pełni pociągnąć do odpowiedzialności także nadzorującego projektanta. Jak przebiega samo zgłoszenie i egzekwowanie praw z tytułu wad, prowadzi nasz poradnik o reklamacji wad w Niemczech.
Praktyczny problem dawnego prawa reforma wyraźnie złagodziła: pytanie, kiedy świadczenie architekta lub inżyniera zostaje odebrane — a tym samym, kiedy zaczyna dla niego biec termin rękojmi. Ponieważ nadzór budowlany rozciąga się na cały czas budowy, projektantowi groziło wcześniej, że długo pozostanie „na haku".
Ustawa daje teraz projektantowi prawo do odbioru częściowego: wykonawca może od odbioru ostatniego świadczenia wykonawcy budowlanego lub wykonawców budowlanych żądać odbioru częściowego spełnionych przez siebie do tej chwili świadczeń (§ 650s BGB). To konkretna korzyść dla architektów i inżynierów: mogą zlecić odebranie swojego świadczenia, gdy tylko budowa stoi — i nie muszą czekać, aż załatwione zostaną także ostatnie prace następcze. Dla inwestora znaczy to, że w tym punkcie powinien świadomie sprawdzić, czy świadczenie planistyczne i nadzorcze rzeczywiście jest w porządku, zanim oświadczy odbiór częściowy.
Z praktyki Proszę nigdy nie traktować odbioru częściowego mimochodem. Jako biuro prawem z § 650s BGB zabezpieczają Państwo, że termin rękojmi nie pozostaje otwarty w nieskończoność — proszę żądać odbioru częściowego czynnie, gdy tylko zajdą przesłanki. Jako inwestor obowiązuje odwrotnie: proszę sprawdzić świadczenie planistyczne i nadzorcze, zanim oświadczą Państwo odbiór częściowy, bo wraz z nim uruchamiają Państwo zegar dla swoich własnych praw. Jak w ogóle działa odbiór na budowie i jego skutki, tłumaczy nasz poradnik o odbiorze robót budowlanych w Niemczech.
Mało co zmieniło się tak mocno jak prawo honorarium. Przez dziesięciolecia obowiązywało: Taryfa honorariów architektów i inżynierów (HOAI — Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) ze swoimi stawkami minimalnymi i maksymalnymi wyznacza wiążące ramy, a umowa poniżej stawki minimalnej była co do zasady nieważna. To jest przestarzałe.
Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej orzekł, że wiążące stawki minimalne i maksymalne HOAI naruszają europejską dyrektywę usługową i nie mogą już być wiążąco narzucane (TSUE, wyrok z 4 lipca 2019 r., sprawa C-377/17). Dla umów zawartych przed dostosowaniem przez lata sporne było, czy projektant w sporze między osobami prywatnymi może dalej powoływać się na stawki minimalne — to zagadnienie przejściowe niemiecki Federalny Trybunał Sprawiedliwości (Bundesgerichtshof) wyraźnie przedłożył TSUE (BGH, postanowienie z 14 maja 2020 r. — VII ZR 174/19). Dla nowych umów prawodawca zareagował HOAI 2021: tabele honorariów służą odtąd tylko jako wartości orientacyjne, honorarium jest co do zasady swobodnie umawiane.
Co z tego wynika dla Państwa sprawy? Kto dziś rozlicza albo sprawdza rachunek, nie może już ślepo zdawać się na „stawki minimalne". Rozstrzyga, co uzgodniono w umowie i kiedy ją zawarto. Konkretne stawki albo procenty można rzetelnie podać dopiero wtedy, gdy umowa, uzgodnione świadczenia i moment zawarcia leżą na stole — ogólnikowe wypowiedzi prowadzą tu na manowce.
Z praktyki Przy każdym sporze o honorarium proszę sprawdzić najpierw dwie rzeczy: kiedy zawarto umowę i co stoi w niej o wynagrodzeniu? Od wyroku TSUE (sprawa C-377/17) dawna pewność „obowiązują stawki minimalne" już się nie utrzymuje. Jako inwestor warto dokładnie sprawdzić, czy roszczenie w ogóle opiera się na nośnym uzgodnieniu; jako biuro najlepiej zabezpieczają Państwo swoje honorarium jasnym, pisemnym uzgodnieniem honorarium, zamiast zdawać się na przestarzały automatyzm.
Proszę zajrzeć do umowy: czy cele planistyczne i nadzorcze są konkretnie opisane? Gdy tego brakuje, wchodzi faza ustalania celów — projektant winien jest najpierw podstawę planistyczną wraz z oszacowaniem kosztów (§ 650p ust. 2 BGB). Do tego dokumentu przyłożą Państwo później każdy wzrost kosztów. Proszę zażądać go wyraźnie i na piśmie.
Po przedłożeniu dokumentów przysługuje Państwu jako inwestorowi szczególne prawo wypowiedzenia, które jednak wygasa dwa tygodnie po przedłożeniu (§ 650r ust. 1 BGB). Wątpiąc w przedsięwzięcie, proszę zdecydować w tym terminie — potem korzystne wyjście jest zamknięte. Przy wypowiedzeniu wynagradzane jest tylko świadczenie spełnione do tej chwili (§ 650r ust. 3 BGB).
Gdy ujawni się wada wynikająca także z błędu nadzoru, proszę wyznaczyć najpierw firmie wykonawczej dowodowo stosowny termin do wykonania następczego. Inaczej projektant może odmówić świadczenia (§ 650t BGB). Dopiero po bezskutecznym terminie pociągają Państwo w pełni do odpowiedzialności nadzorującego projektanta.
Projektant może żądać odbioru częściowego, gdy tylko odebrano ostatnie świadczenie wykonawcy budowlanego (§ 650s BGB). Jako inwestor proszę wcześniej sprawdzić świadczenie planistyczne i nadzorcze — z odbiorem zaczynają biec terminy. Jako biuro zabezpieczają się Państwo tym przed rękojmią otwartą w nieskończoność.
Proszę nie zdawać się na „stawki minimalne HOAI" — od wyroku TSUE nie są już wiążące (sprawa C-377/17). Rozstrzyga konkretne uzgodnienie honorarium i to, kiedy zawarto umowę. Proszę zlecić sprawdzenie spornego rachunku według tego miernika, zanim Państwo zapłacą albo zrezygnują z roszczenia.
Pierwszy, rozstrzygający krok — zajrzenie do umowy, czy leżą cele i oszacowanie kosztów, terminowa reakcja na przedłożenie według § 650p ust. 2 BGB, właściwa kolejność przy wadzie budowlanej — kosztuje przede wszystkim staranność, nie majątek. Czy ponadto opłaca się droga przez pozew o honorarium, przez prawa z tytułu wad albo przez zabezpieczenie wynagrodzenia, zależy od wysokości otwartego roszczenia, od stanu dowodów z umowy i akt budowy oraz od tego, czy u kontrahenta na końcu jest co ściągnąć. Często już pismo adwokackie, które czysto podejmuje stan prawny, porusza więcej niż miesiące przepychanek — bo druga strona rozpoznaje, że nadchodzi następny stopień.
Stałych cen ryczałtowych świadomie nie podajemy: co jest adekwatne, da się rzetelnie powiedzieć dopiero wtedy, gdy umowa, uzgodnienie honorarium, podstawa planistyczna i stan wad leżą na stole. Rząd wielkości poznają Państwo, gdy będziemy znać Państwa sprawę — wraz z uczciwą oceną, która droga się opłaca, a która nie. Jeśli druga strona znajdzie się w niesłuszności, z reguły ponosi też koszty dochodzenia praw.
Nie, już nie jako wiążący nakaz. Trybunał Sprawiedliwości UE orzekł, że wiążące stawki minimalne i maksymalne HOAI naruszają dyrektywę usługową i nie mogą już być wiążąco narzucane (TSUE, wyrok z 4 lipca 2019 r., sprawa C-377/17). Z HOAI 2021 tabele honorariów są jedynie wartościami orientacyjnymi; honorarium jest co do zasady swobodnie umawiane. Co obowiązuje w Państwa przypadku, zależy od konkretnego uzgodnienia i od tego, kiedy zawarto umowę.
Tak nazywa się poprzedzającą fazę, gdy istotne cele planistyczne i nadzorcze nie są jeszcze ustalone przy zawieraniu umowy. Wtedy projektant musi najpierw sporządzić podstawę planistyczną i przedłożyć ją inwestorowi wraz z oszacowaniem kosztów do zatwierdzenia (§ 650p ust. 2 BGB). Dopiero na tej podstawie da się ocenić przedsięwzięcie — i jego ramy kosztowe. Dla inwestorów ten dokument jest najważniejszym punktem odniesienia dla późniejszych wzrostów kosztów.
Tak, służy temu szczególne prawo wypowiedzenia. Po przedłożeniu dokumentów zgodnie z § 650p ust. 2 BGB mogą Państwo wypowiedzieć umowę; prawo to wygasa jednak dwa tygodnie po przedłożeniu (§ 650r ust. 1 BGB). Jako konsument wygasa ono tylko wtedy, gdy uprzednio pouczono Państwa w formie tekstowej o prawie wypowiedzenia, terminie i skutkach. Przy takim wypowiedzeniu wynagradzane jest tylko świadczenie spełnione do tej chwili (§ 650r ust. 3 BGB). Z uwagi na krótki termin decyzji nie należy odwlekać.
Co do zasady najpierw firmę wykonawczą. Jeśli inwestor pociąga nadzorującego projektanta z tytułu błędu nadzoru, ten może odmówić świadczenia, dopóki wykonawcy budowlanemu nie wyznaczono bezskutecznie stosownego terminu do wykonania następczego (§ 650t BGB). Dlatego przy wadzie budowlanej proszę wyznaczyć najpierw firmie wykonawczej dowodowo termin — dopiero potem mogą Państwo w pełni pociągnąć projektanta, który odpowiada obok firmy.
Wiąże się z odbiorem jego świadczenia. By projektant nie pozostawał w nieskończoność „na haku", ustawa daje mu prawo do odbioru częściowego: może od odbioru ostatniego świadczenia wykonawcy budowlanego żądać odbioru częściowego spełnionych do tej chwili świadczeń (§ 650s BGB). Jako inwestor powinni Państwo dlatego sprawdzić świadczenie planistyczne i nadzorcze, zanim oświadczą odbiór częściowy — bo z nim uruchamiają Państwo zegar dla swoich własnych praw.
Odezwiemy się do Państwa — zwykle w ciągu 24 godzin, w dni robocze gwarantowane w ciągu 48. Zwłaszcza gdy biegnie termin — jak dwutygodniowe okno po przedłożeniu podstawy planistycznej albo termin do wykonania następczego — liczy się każdy dzień; proszę opisać sprawę raczej wcześniej niż później.
„Umowa z architektem i inżynierem jest dziś osobnym typem umowy z własnymi terminami i własną mechaniką odpowiedzialności. Kto zna kolejność — najpierw ustalić cele, potem trzymać na oku krótki termin wypowiedzenia, przy wadach najpierw pociągnąć firmę budowlaną — spiera się później o sprawę, a nie o to, jaki miernik w ogóle obowiązywał", radzi w takich sprawach adwokat Sebastian Müller.
Wskazówka: HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure — niemiecka taryfa honorariów architektów i inżynierów) reguluje wynagrodzenie; po wyroku TSUE (sprawa C-377/17) jej stawki minimalne i maksymalne nie są już wiążące, a od HOAI 2021 tabele honorariów służą tylko jako orientacja. Konkretne stawki zależą od danego uzgodnienia honorarium i od momentu zawarcia umowy. Jak działa łańcuch praw przy dodatkowych świadczeniach umowy o dzieło, prowadzi nasz poradnik o robotach dodatkowych; kiedy można odstąpić od umowy, wyjaśnia nasz poradnik o odstąpieniu od umowy w Niemczech.
Proszę opisać krótko, o co chodzi — otrzymają Państwo pierwszą ocenę. Odezwiemy się do Państwa — zwykle w ciągu 24 godzin, w dni robocze gwarantowane w ciągu 48.
Opisz swoją sprawę