Das Bauprojekt läuft aus dem Ruder — und der Planer will trotzdem sein volles Honorar

Typische Situationen

Ein eigener Vertragstyp: was der Planer schuldet

Seit der Reform des Bauvertragsrechts 2018 ist der Architekten- und Ingenieurvertrag im BGB eigenständig geregelt — in den §§ 650p bis 650t BGB. Das ist mehr als eine Formalie: Vorher wurde alles über das allgemeine Werkvertragsrecht gelöst, heute gibt es maßgeschneiderte Regeln, die genau auf die Besonderheiten des Planens und Bauüberwachens zugeschnitten sind.

Was geschuldet ist, sagt das Gesetz im Kern so: Der Unternehmer — also der Architekt oder Ingenieur — ist verpflichtet, die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen (§ 650p Abs. 1 BGB). Der Maßstab ist also das vereinbarte Ziel — nicht eine starre Leistungsliste, sondern das, was nötig ist, um dieses Ziel zu erreichen.

Ergänzend verweist das Gesetz auf das übrige Bau- und Werkvertragsrecht: Für den Architekten- und Ingenieurvertrag gelten unter anderem die Regeln über die Änderung des Vertrags (§ 650b BGB) und die Sicherungsrechte des Unternehmers (§§ 650e bis 650h BGB) entsprechend (§ 650q Abs. 1 BGB). Der Planer steht damit nicht rechtlos da, wenn das Projekt kippt — er hat, wie andere am Bau Beteiligte, eigene Absicherungsmöglichkeiten.

Praxis Der teuerste Fehler zu Beginn ist ein Vertrag ohne klar beschriebenes Ziel. Weil sich die Pflichten des Planers am vereinbarten Ziel ausrichten (§ 650p Abs. 1 BGB), entscheidet dessen Beschreibung später über fast jeden Streit: Wurde eine Leistung „geschuldet" oder war sie ein Extra? Halten Sie deshalb vor Vertragsschluss so genau wie möglich fest, was am Ende herauskommen soll — für Bauherren wie für Büros ist das die beste Absicherung.

Die Zielfindungsphase: erst Planungsgrundlage, dann Vertrag

Eine der wichtigsten Neuerungen betrifft den Anfang jedes Projekts. Häufig steht bei Vertragsschluss noch gar nicht fest, was genau gebaut werden soll — es gibt eine Idee, ein Grundstück, ein ungefähres Budget, aber keine belastbaren Ziele. Für genau diese Lage gibt das Gesetz eine klare Reihenfolge vor.

Soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, hat der Planer zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen. Er legt dem Besteller diese Planungsgrundlage zusammen mit einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben zur Zustimmung vor (§ 650p Abs. 2 BGB). Das ist die sogenannte Zielfindungs- oder Findungsphase: Bevor die eigentliche Planung durchstartet, bekommt der Bauherr eine Grundlage in die Hand, an der er das Vorhaben — und die zu erwartenden Kosten — überhaupt beurteilen kann.

Für den Bauherrn ist das ein echter Schutz: Er wird nicht in ein Projekt hineingezogen, dessen Umfang und Kosten er nie schwarz auf weiß gesehen hat. Für das Büro ist es eine Pflicht mit Signalwirkung — wer die Planungsgrundlage und die Kosteneinschätzung nicht liefert, riskiert, dass später über die Vergütung und über Ansprüche gestritten wird. Beide Seiten sollten diesen ersten Schritt daher ernst nehmen und dokumentieren.

Praxis Behandeln Sie die Kosteneinschätzung nicht als lästige Vorstufe, sondern als Ihren wichtigsten Referenzpunkt. Als Bauherr verlangen Sie die Planungsgrundlage samt Kosteneinschätzung ausdrücklich und schriftlich, bevor Sie größere Aufträge bestätigen (§ 650p Abs. 2 BGB) — an dieser Zahl messen Sie später jede Kostensteigerung. Als Büro schützt Sie dieselbe Unterlage: Sie belegt, was Sie prognostiziert und wozu Sie geraten haben.

Das Sonderkündigungsrecht nach Vorlage der Unterlagen

An die Zielfindungsphase knüpft das Gesetz ein besonderes Kündigungsrecht, das es in dieser Form nur beim Architekten- und Ingenieurvertrag gibt. Es gibt dem Bauherrn eine geordnete Ausstiegsmöglichkeit, wenn sich nach Vorlage der Planungsgrundlage zeigt, dass das Vorhaben so nicht weitergehen soll.

Nach Vorlage der Unterlagen gemäß § 650p Abs. 2 BGB kann der Besteller den Vertrag kündigen. Dieses Kündigungsrecht erlischt allerdings zwei Wochen nach Vorlage der Unterlagen (§ 650r Abs. 1 BGB). Bei einem Verbraucher erlischt es nur dann, wenn der Unternehmer ihn bei der Vorlage in Textform über das Kündigungsrecht, die Frist und die Rechtsfolgen belehrt hat — die Belehrungspflicht schützt hier den privaten Bauherrn. Auch der Unternehmer hat ein Kündigungsrecht: Er kann eine angemessene Frist zur Zustimmung setzen und kündigen, wenn der Besteller die Zustimmung verweigert oder sich nicht äußert (§ 650r Abs. 2 BGB).

Die Kostenfolge ist klar geregelt: Wird nach dieser Vorschrift gekündigt, kann der Unternehmer nur die Vergütung verlangen, die auf die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen entfällt (§ 650r Abs. 3 BGB). Das ist die faire Zäsur — der Bauherr zahlt für das, was er bekommen hat, nicht für das ganze, nun nicht mehr gewollte Projekt.

Praxis Die Zwei-Wochen-Frist ist der springende Punkt (§ 650r Abs. 1 BGB). Wer als Bauherr nach Vorlage der Planungsgrundlage zweifelt, ob das Vorhaben so tragbar ist, sollte die Entscheidung nicht verschleppen — nach zwei Wochen ist dieses günstige Ausstiegsfenster zu. Als Büro liegt Ihr Vorteil in einer sauberen, datierten Vorlage und, bei Verbrauchern, in der korrekten Belehrung: Nur so läuft die Frist überhaupt und nur so wird aus einem offenen Vertrag Planungssicherheit.

Haftung neben dem Bauunternehmer — und die richtige Reihenfolge

Zeigt sich ein Mangel am Bauwerk, der auf einen Überwachungsfehler zurückgeht, stellt sich für den Bauherrn eine heikle Frage: Wen nehme ich in Anspruch — die ausführende Firma oder den überwachenden Planer? Das Gesetz gibt darauf eine differenzierte Antwort, die man kennen muss, um keine Rechte zu verschenken.

Nimmt der Besteller den planenden oder überwachenden Unternehmer wegen eines Überwachungsfehlers in Anspruch, der zu einem Mangel am Bauwerk oder an der Außenanlage geführt hat, so kann dieser die Leistung verweigern, wenn auch der ausführende Bauunternehmer für den Mangel haftet und der Besteller dem Bauunternehmer noch nicht erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung bestimmt hat (§ 650t BGB). Übersetzt heißt das: Der Bauherr muss sich im Grundsatz zuerst an das ausführende Unternehmen wenden und ihm die Chance zur Nacherfüllung geben. Erst wenn das erfolglos bleibt, kann er sich uneingeschränkt an den Planer halten.

Der Hintergrund: Für den Mangel sind hier oft zwei verantwortlich — die Firma, die falsch gebaut, und der Planer, der es nicht bemerkt hat. Sie haften dem Bauherrn im Grundsatz nebeneinander. Die Einrede des § 650t BGB sorgt dafür, dass zunächst derjenige nachbessert, der den Mangel unmittelbar verursacht hat. Für den Bauherrn ist die praktische Lehre eindeutig: Setzen Sie dem ausführenden Unternehmen zuerst eine Frist — sonst kann der Planer Ihnen die Einrede entgegenhalten.

Praxis Die Reihenfolge entscheidet über Erfolg oder Leerlauf. Wer als Bauherr sofort und nur den Architekten in Anspruch nimmt, läuft in die Einrede des § 650t BGB und verliert Zeit. Setzen Sie deshalb, wenn ein Baumangel auftritt, dem ausführenden Unternehmen zuerst nachweisbar eine angemessene Frist zur Nacherfüllung. Dokumentieren Sie diesen Schritt sauber — er ist der Schlüssel, um anschließend auch den überwachenden Planer voll in die Pflicht zu nehmen.

Teilabnahme und das Ende der Verjährungsfalle

Ein praktisches Problem des alten Rechts hat die Reform ausdrücklich entschärft: die Frage, wann die Leistung des Architekten oder Ingenieurs abgenommen wird — und damit, wann die Gewährleistungsfrist für ihn zu laufen beginnt. Weil die Bauüberwachung sich über die gesamte Bauzeit erstreckt, drohte der Planer früher lange „am Haken" zu bleiben.

Das Gesetz gibt dem Planer nun ein Recht auf Teilabnahme: Der Unternehmer kann ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers oder der bauausführenden Unternehmer eine Teilabnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistungen verlangen (§ 650s BGB). Das ist ein handfester Vorteil für Architekten und Ingenieure: Sie können ihre Leistung abnehmen lassen, sobald der Bau steht — und müssen nicht warten, bis auch die letzten Nachlaufarbeiten erledigt sind. Für den Bauherrn bedeutet es, dass er an diesem Punkt bewusst prüfen sollte, ob die Planungs- und Überwachungsleistung tatsächlich in Ordnung ist, bevor er die Teilabnahme erklärt.

Praxis Behandeln Sie eine Teilabnahme nie beiläufig. Als Büro sichern Sie mit dem Recht aus § 650s BGB, dass Ihre Gewährleistungsfrist nicht endlos offen bleibt — verlangen Sie die Teilabnahme aktiv, sobald die Voraussetzungen vorliegen. Als Bauherr gilt das Gegenteil: Prüfen Sie die Planungs- und Überwachungsleistung, bevor Sie eine Teilabnahme erklären, denn mit ihr setzen Sie die Uhr für Ihre eigenen Rechte in Gang.

Das Honorar: Warum die HOAI-Sätze nicht mehr das letzte Wort sind

Kaum ein Punkt hat sich so stark verändert wie das Honorarrecht. Jahrzehntelang galt: Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gibt mit ihren Mindest- und Höchstsätzen einen verbindlichen Rahmen vor, eine Vereinbarung unterhalb des Mindestsatzes war grundsätzlich unwirksam. Das ist überholt.

Der Europäische Gerichtshof hat entschieden, dass die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze der HOAI gegen die europäische Dienstleistungsrichtlinie verstoßen und nicht mehr verbindlich vorgeschrieben werden dürfen (EuGH, Urteil vom 4. Juli 2019, Rs. C-377/17). Für Verträge, die vor der Anpassung geschlossen wurden, war jahrelang umstritten, ob sich der Planer im Streit zwischen Privaten weiterhin auf die Mindestsätze berufen kann — diese Übergangsfrage hat der Bundesgerichtshof dem EuGH ausdrücklich vorgelegt (BGH, Beschluss vom 14. Mai 2020 – VII ZR 174/19). Für neue Verträge hat der Verordnungsgeber mit der HOAI 2021 reagiert: Die Honorartafeln dienen seither nur noch als Orientierungswerte, das Honorar wird im Grundsatz frei vereinbart.

Was folgt daraus für Ihren Fall? Wer heute abrechnet oder eine Rechnung prüft, kann sich nicht mehr blind auf „die Mindestsätze" verlassen. Es kommt darauf an, was im Vertrag vereinbart wurde und wann er geschlossen wurde. Konkrete Sätze oder Prozentzahlen lassen sich seriös erst nennen, wenn der Vertrag, die vereinbarten Leistungen und der Zeitpunkt des Vertragsschlusses auf dem Tisch liegen — pauschale Aussagen führen hier in die Irre.

Praxis Prüfen Sie bei jedem Honorarstreit zwei Dinge zuerst: Wann wurde der Vertrag geschlossen, und was steht zur Vergütung darin? Seit dem EuGH-Urteil (Rs. C-377/17) trägt die alte Gewissheit „es gelten die Mindestsätze" nicht mehr. Als Bauherr lohnt der genaue Blick, ob eine Forderung überhaupt auf einer tragfähigen Vereinbarung beruht; als Büro sichern Sie Ihr Honorar am besten durch eine klare, schriftliche Honorarvereinbarung, statt sich auf einen überholten Automatismus zu verlassen.

So gehen Sie vor

• Zuerst klären: Ist das Ziel überhaupt vereinbart?

  Sehen Sie in den Vertrag: Sind die Planungs- und Überwachungsziele konkret beschrieben? Fehlt das, greift die Zielfindungsphase — der Planer schuldet zuerst eine Planungsgrundlage samt Kosteneinschätzung (§ 650p Abs. 2 BGB). An dieser Unterlage messen Sie später jede Kostensteigerung. Verlangen Sie sie ausdrücklich und schriftlich.

• Das Zwei-Wochen-Fenster im Blick behalten

  Nach Vorlage der Unterlagen haben Sie als Bauherr ein Sonderkündigungsrecht, das aber zwei Wochen nach Vorlage erlischt (§ 650r Abs. 1 BGB). Zweifeln Sie am Vorhaben, entscheiden Sie in dieser Frist — danach ist der günstige Ausstieg zu. Gekündigt wird nur die bis dahin erbrachte Leistung vergütet (§ 650r Abs. 3 BGB).

• Bei Baumängeln die richtige Reihenfolge wahren

  Tritt ein Mangel auf, der auch auf einen Überwachungsfehler zurückgeht, setzen Sie zuerst dem ausführenden Unternehmen nachweisbar eine angemessene Frist zur Nacherfüllung. Sonst kann der Planer die Leistung verweigern (§ 650t BGB). Erst nach erfolgloser Frist nehmen Sie den überwachenden Planer voll in die Pflicht.

• Die (Teil-)Abnahme bewusst steuern

  Der Planer kann eine Teilabnahme verlangen, sobald die letzte Leistung des Bauunternehmers abgenommen ist (§ 650s BGB). Als Bauherr prüfen Sie vorher die Planungs- und Überwachungsleistung — mit der Abnahme beginnen Fristen zu laufen. Als Büro sichern Sie sich damit gegen eine endlos offene Gewährleistung.

• Beim Honorar auf Vertrag und Zeitpunkt schauen

  Verlassen Sie sich nicht auf „die HOAI-Mindestsätze" — sie sind seit dem EuGH-Urteil nicht mehr verbindlich (Rs. C-377/17). Entscheidend ist die konkrete Honorarvereinbarung und wann der Vertrag geschlossen wurde. Lassen Sie eine strittige Rechnung an diesem Maßstab prüfen, bevor Sie zahlen oder eine Forderung aufgeben.

Kosten & Dauer

Der erste, entscheidende Schritt — der Blick in den Vertrag, ob Ziele und Kosteneinschätzung vorliegen, die fristgerechte Reaktion auf eine Vorlage nach § 650p Abs. 2 BGB, die richtige Reihenfolge bei einem Baumangel — kostet vor allem Sorgfalt, kein Vermögen. Ob sich darüber hinaus der Weg über eine Honorarklage, über Mängelrechte oder über die Absicherung der Vergütung lohnt, hängt an der Höhe der offenen Forderung, an der Beweislage aus Vertrag und Bauakte und daran, ob am Ende beim Vertragspartner etwas zu holen ist. Häufig bewegt schon ein anwaltliches Schreiben, das die Rechtslage sauber aufgreift, mehr als monatelanges Hin und Her — weil die Gegenseite erkennt, dass die nächste Stufe folgt.

Feste Paketpreise nennen wir bewusst nicht: Was angemessen ist, lässt sich seriös erst sagen, wenn Vertrag, Honorarvereinbarung, Planungsgrundlage und die Mängellage auf dem Tisch liegen. Sie erhalten die Größenordnung, sobald wir Ihren Fall kennen — und eine ehrliche Einschätzung, welcher Weg sich rechnet und welcher nicht. Setzt sich die Gegenseite ins Unrecht, trägt sie im Ergebnis regelmäßig auch die Kosten der Rechtsverfolgung.