Die Leistung läuft, das Material ist bezahlt, Ihre Leute stehen auf der Baustelle — nur das Geld des Auftraggebers kommt schleppend oder gar nicht. Genau für diese Lage gibt Ihnen das Gesetz einen scharfen Hebel: Als Bauunternehmer können Sie vom Besteller eine Sicherheit für Ihre noch offene Vergütung verlangen — die Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB. Sie müssen dafür nicht bis zur Klage warten und nicht darauf hoffen, dass beim Besteller am Ende noch etwas zu holen ist. Leistet er die Sicherheit trotz Fristsetzung nicht, dürfen Sie die Arbeit einstellen oder den Vertrag kündigen — und behalten Ihren Vergütungsanspruch. Für Sie heißt das: Sie kehren das Risiko um, statt dem Geld hinterherzulaufen.
Sie sind in Vorleistung, die fällige Abschlagszahlung bleibt aus, und der Auftraggeber vertröstet. Jeder weitere Bautag erhöht Ihr Ausfallrisiko. Statt zu hoffen, können Sie die Sicherheit nach § 650f BGB verlangen — und wenn sie nicht kommt, die Leistung einstellen, ohne Ihren Vergütungsanspruch zu verlieren. Der Hebel wirkt oft schon durch das Verlangen selbst, weil der Besteller weiß, was auf dem Spiel steht.
Gerüchte über Zahlungsstockungen, ein neuer Investor, eine Konzernumstrukturierung — und Sie fragen sich, ob am Ende noch Geld da ist. Die Bauhandwerkersicherung setzt genau hier an: Sie sichern Ihre Vergütung ab, bevor der Ernstfall eintritt. Ihr Anspruch besteht bereits mit dem Bauvertrag und hängt nicht davon ab, dass Sie schon abgenommen oder abgerechnet haben.
Kaum verlangen Sie Ihr Geld, tauchen Gegenforderungen auf — Mängel, Verzugsschäden, Vertragsstrafen. Für die Höhe der Sicherheit bleiben solche Gegenforderungen jedoch außer Betracht, solange sie nicht unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind (§ 650f Abs. 1 Satz 4 BGB). Der Sicherungsprozess soll nicht mit einem Streit über streitige Einwendungen belastet werden.
Der Kern der Vorschrift ist einfach und stark zugleich: Der Unternehmer kann vom Besteller Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung verlangen — einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen, die mit 10 Prozent des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind (§ 650f Abs. 1 Satz 1 BGB). Sie müssen also nicht jede Zinsforderung einzeln beziffern; für die Nebenforderungen greift ein gesetzlicher Pauschalzuschlag. Dieselbe Regel gilt auch für Ansprüche, die an die Stelle der Vergütung treten (Satz 2).
Entscheidend für die Praxis ist, wann der Anspruch nicht entfällt. Er wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Besteller Erfüllung verlangen kann oder das Werk bereits abgenommen hat (§ 650f Abs. 1 Satz 3 BGB). Sie können die Sicherheit also auch dann noch verlangen, wenn die Baustelle längst läuft oder abgeschlossen ist, solange Ihre Vergütung offen ist. Und: Gegenforderungen des Bestellers — etwa aus behaupteten Mängeln — mindern die zu sichernde Vergütung nur, wenn sie unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind (Satz 4). Der bloße Vortrag „da sind aber Mängel" drückt die Sicherheit nicht.
Wie der Besteller die Sicherheit stellt, steht ihm frei: Sie kann auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden (§ 650f Abs. 2 BGB) — in der Praxis die Bürgschaft. Weil die Sicherheit den Besteller Geld kostet, ist ein Ausgleich vorgesehen: Sie als Unternehmer erstatten ihm die üblichen Kosten der Sicherheitsleistung bis zu einem Höchstsatz von 2 Prozent für das Jahr (§ 650f Abs. 3 Satz 1 BGB). Das ist der Preis dafür, dass Ihr Geld abgesichert ist — und meist gut angelegt.
Praxis Rechnen Sie den Sicherungsbetrag sauber: offene Vergütung zuzüglich 10 Prozent Nebenforderungspauschale. Ziehen Sie unstreitige Zahlungen ab, aber lassen Sie sich von pauschalen Mängelbehauptungen nicht die Höhe kleinrechnen — die bleiben nach § 650f Abs. 1 Satz 4 BGB außer Betracht, solange sie nicht unstreitig oder tituliert sind. Und stellen Sie das Verlangen früh, nicht erst, wenn das Kind im Brunnen liegt.
Der eigentliche Druck entsteht aus der Rechtsfolge. Hat der Unternehmer dem Besteller erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung der Sicherheit gesetzt, so kann er die Leistung verweigern oder den Vertrag kündigen (§ 650f Abs. 5 Satz 1 BGB). Sie haben also zwei Wege: Sie stellen die Arbeit auf der Baustelle ein, bis die Sicherheit da ist — oder Sie beenden das Projekt ganz.
Wichtig ist, was nach einer Kündigung mit Ihrem Geld passiert: Kündigen Sie, sind Sie berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; Sie müssen sich jedoch anrechnen lassen, was Sie infolge der Vertragsaufhebung an Aufwendungen ersparen oder durch anderweitige Verwendung Ihrer Arbeitskraft erwerben oder böswillig zu erwerben unterlassen (§ 650f Abs. 5 Satz 2 BGB). Damit Sie diese Anrechnung nicht mühsam beziffern müssen, gibt das Gesetz eine Erleichterung: Es wird vermutet, dass Ihnen 5 Prozent der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen (§ 650f Abs. 5 Satz 3 BGB). Das ist der gesetzliche Mindestansatz für die noch nicht erbrachte Leistung.
Dass dieser Weg trägt, hat der Bundesgerichtshof bestätigt: Der Anspruch auf die Bauhandwerkersicherung entsteht bereits mit dem Bauvertrag und besteht auch nach einer Kündigung des Unternehmers nach § 650f Abs. 5 BGB dem Grunde nach fort — die Kündigung beeinflusst nur die Höhe des zu sichernden Anspruchs, der sich dann nach Absatz 5 Satz 2 und 3 bemisst (BGH, Urteil vom 18. Januar 2024 – VII ZR 34/23). In derselben Entscheidung hat der Senat klargestellt, dass die eigene Vertragstreue des Unternehmers kein ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal des Kündigungsrechts nach Absatz 5 ist — es genügt, dass der Besteller dem berechtigten Sicherungsverlangen nicht fristgerecht nachkam.
Praxis Setzen Sie die Frist schriftlich, konkret und angemessen — und beziffern Sie den Sicherungsbetrag nachvollziehbar. „Angemessen" heißt nicht „großzügig": Die Frist muss reichen, damit der Besteller eine Bürgschaft besorgen kann, mehr nicht. Und überlegen Sie vor dem Verlangen, welchen der beiden Wege Sie gehen wollen, wenn nichts kommt — Leistung einstellen oder kündigen. Beides hat Folgen für Baustelle, Termine und Abrechnung; die Reihenfolge sollte durchdacht sein.
So stark der Hebel ist — er gilt nicht in jedem Vertrag. Die Absätze 1 bis 5 finden keine Anwendung, wenn der Besteller eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen ist, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren unzulässig ist (§ 650f Abs. 6 Nr. 1 BGB). Der Gedanke: Wo eine Insolvenz gesetzlich ausgeschlossen ist, besteht kein Ausfallrisiko, das abzusichern wäre. Vorsicht aber — nicht jede öffentliche Stelle fällt darunter; kommunale Eigengesellschaften in privater Rechtsform sind regelmäßig gerade nicht erfasst.
Die zweite Ausnahme betrifft den privaten Häuslebauer: Der Anspruch entfällt, wenn der Besteller Verbraucher ist und es sich um einen Verbraucher-Bauvertrag nach § 650i BGB oder einen Bauträgervertrag nach § 650u BGB handelt (§ 650f Abs. 6 Nr. 2 BGB). Verbraucher-Bauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen verpflichtet wird (§ 650i Abs. 1 BGB). Im typischen B2B-Bauvertrag — Unternehmer gegen gewerblichen oder öffentlichen (nicht insolvenzunfähigen) Auftraggeber — greift § 650f BGB dagegen voll.
Und die vielleicht wichtigste Grenze für die Vertragsgestaltung der Gegenseite: Eine von den Absätzen 1 bis 5 abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 650f Abs. 7 BGB). Der Anspruch lässt sich also nicht wegverhandeln und nicht durch AGB abbedingen. Steht in Ihrem Vertrag eine Klausel, die die Bauhandwerkersicherung ausschließt oder verwässert, ist sie im Zweifel wirkungslos — Ihr gesetzliches Recht bleibt bestehen.
Neben der Zahlungssicherheit nach § 650f BGB kennt das Gesetz einen zweiten Sicherungsweg, der oft verwechselt wird: die Sicherungshypothek des Bauunternehmers. Der Unternehmer kann für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen (§ 650e Satz 1 BGB). Der Unterschied ist grundlegend und entscheidet, welcher Weg für Sie überhaupt in Frage kommt.
Die Bauhandwerkersicherung (§ 650f) ist eine abstrakte Zahlungssicherheit — meist eine Bürgschaft — und hängt nicht davon ab, wem das Grundstück gehört. Sie funktioniert also auch dann, wenn Ihr Auftraggeber gar nicht Eigentümer des Baugrundstücks ist, etwa als Generalunternehmer oder Mieter. Die Sicherungshypothek (§ 650e) dagegen setzt voraus, dass der Besteller Eigentümer des Baugrundstücks ist — nur dann können Sie eine Hypothek daran verlangen. Beim Bauträger, der zwischenzeitlich verkauft, oder beim Auftraggeber ohne Grundeigentum läuft dieser Weg leer.
Beide Wege lassen sich nicht doppelt ausschöpfen: Soweit Sie für Ihren Vergütungsanspruch eine Sicherheit nach § 650f Absatz 1 oder 2 erlangt haben, ist der Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek nach § 650e ausgeschlossen (§ 650f Abs. 4 BGB). Welcher Weg im konkreten Fall trägt, hängt an den Eigentumsverhältnissen, der Bonität der Gegenseite und dem Stadium des Projekts. Die Sicherungshypothek behandelt unser Ratgeber zur Bauhandwerker-Sicherungshypothek gesondert.
Praxis Klären Sie zuerst die Eigentumsfrage: Gehört das Baugrundstück Ihrem Auftraggeber? Wenn nein, ist die Sicherungshypothek keine Option — dann führt der Weg über § 650f BGB. Gehört es ihm, haben Sie die Wahl und sollten abwägen, was schneller und werthaltiger ist: eine Bürgschaft, die sofort greift, oder ein Grundpfandrecht, das im Rang hinter bestehenden Belastungen stehen kann.
Stellen Sie Ihre offene, noch nicht gezahlte Vergütung zusammen — inklusive vereinbarter Zusatzaufträge — und schlagen Sie die gesetzliche Nebenforderungspauschale von 10 Prozent auf (§ 650f Abs. 1 Satz 1 BGB). Behauptete, aber streitige Gegenforderungen des Bestellers ziehen Sie nicht ab; sie bleiben außer Betracht (Abs. 1 Satz 4).
Fordern Sie die Sicherheit schriftlich und beziffert an, mit einer angemessenen Frist. Der Besteller kann sie durch Bürgschaft oder Garantie eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers stellen (§ 650f Abs. 2 BGB). Die üblichen Kosten bis 2 Prozent im Jahr erstatten Sie ihm (Abs. 3).
Kommt keine Sicherheit, wählen Sie: Leistung verweigern — die Baustelle ruht, bis die Sicherheit da ist — oder kündigen (§ 650f Abs. 5 Satz 1 BGB). Die Entscheidung hängt an Terminen, Kapazitäten und daran, ob Sie das Projekt noch wollen.
Nach der Kündigung verlangen Sie die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen und anderweitigen Erwerbs (§ 650f Abs. 5 Satz 2 BGB). Für den nicht erbrachten Teil greift die Vermutung von 5 Prozent (Satz 3). Legen Sie den zu sichernden Betrag schlüssig dar — bei Pauschalpreisverträgen anhand des Verhältnisses erbrachter zu vereinbarter Leistung.
Steht im Vertrag eine Regelung, die die Bauhandwerkersicherung ausschließt oder beschränkt, prüfen Sie sie: Eine von den Absätzen 1 bis 5 abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 650f Abs. 7 BGB). Ihr gesetzliches Recht bleibt bestehen.
Der erste, entscheidende Schritt — ein präzise beziffertes Sicherungsverlangen mit angemessener Frist — kostet vor allem Sorgfalt, kein Vermögen, und bewegt oft mehr als monatelanges Mahnen. Häufig genügt schon ein anwaltliches Schreiben, das den Anspruch nach § 650f BGB sauber herleitet und die Rechtsfolge bei Fristablauf benennt, damit die Gegenseite die Sicherheit stellt — sie weiß dann, dass sonst die Leistungseinstellung oder die Kündigung folgt. Ob sich darüber hinaus die gerichtliche Durchsetzung lohnt, hängt an der Höhe Ihrer offenen Forderung, an der Beweislage aus Vertrag und Bauakte und an der Bonität der Gegenseite.
Feste Paketpreise nennen wir bewusst nicht: Was angemessen ist, lässt sich seriös erst sagen, wenn Vertrag, Nachträge, Zahlungsstand und die Struktur der Gegenseite auf dem Tisch liegen. Sie erfahren die Größenordnung, sobald wir Ihren Fall kennen — und eine ehrliche Einschätzung, welcher Weg sich rechnet: das bloße Verlangen, die Leistungsverweigerung oder die Kündigung mit anschließender Sicherung des Vergütungsanspruchs. Setzt sich die Gegenseite ins Unrecht, trägt sie im Ergebnis regelmäßig auch die Kosten der Rechtsverfolgung.
Ja. Der Anspruch auf Sicherheit wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Besteller Erfüllung verlangen kann oder das Werk bereits abgenommen hat (§ 650f Abs. 1 Satz 3 BGB). Solange Ihre Vergütung noch offen ist, können Sie die Bauhandwerkersicherung verlangen — auch nach Fertigstellung und Abnahme.
Für die vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung — einschließlich der in Zusatzaufträgen vereinbarten — zuzüglich einer Pauschale für Nebenforderungen, die mit 10 Prozent des zu sichernden Vergütungsanspruchs angesetzt wird (§ 650f Abs. 1 Satz 1 BGB). Streitige Gegenforderungen des Bestellers mindern die Höhe nicht, solange sie nicht unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind (Abs. 1 Satz 4).
Haben Sie erfolglos eine angemessene Frist gesetzt, können Sie die Leistung verweigern oder den Vertrag kündigen (§ 650f Abs. 5 Satz 1 BGB). Kündigen Sie, behalten Sie Ihren Vergütungsanspruch; anzurechnen ist, was Sie durch die Vertragsaufhebung ersparen oder anderweitig erwerben (Satz 2). Für den nicht erbrachten Teil wird eine Vergütung von 5 Prozent vermutet (Satz 3). Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass der Sicherungsanspruch auch nach einer solchen Kündigung dem Grunde nach fortbesteht und sich in der Höhe nach Absatz 5 bemisst (BGH, Urteil vom 18. Januar 2024 – VII ZR 34/23).
Nicht ohne Weiteres. Gegenforderungen, mit denen der Besteller gegen Ihre Vergütung aufrechnen könnte, bleiben bei der Berechnung der zu sichernden Vergütung unberücksichtigt, es sei denn, sie sind unstreitig oder rechtskräftig festgestellt (§ 650f Abs. 1 Satz 4 BGB). Der Sicherungsprozess soll gerade nicht mit einem Streit über streitige Mängeleinwendungen belastet werden. Ob eine behauptete Gegenforderung durchgreift, ist eine eigene Frage.
Nicht immer. Die Regelung findet keine Anwendung, wenn der Besteller eine insolvenzunfähige juristische Person des öffentlichen Rechts ist (§ 650f Abs. 6 Nr. 1 BGB) oder Verbraucher im Rahmen eines Verbraucher-Bauvertrags nach § 650i BGB beziehungsweise eines Bauträgervertrags (Nr. 2). Im typischen B2B-Bauvertrag gegen einen gewerblichen Auftraggeber greift § 650f BGB voll — und eine abweichende Vereinbarung, die ihn ausschließen soll, ist unwirksam (Abs. 7).
Sie hören von uns, meist innerhalb von 24 Stunden, werktags garantiert innerhalb von 48. Gerade wenn die nächste Abschlagszahlung aussteht oder die Bonität der Gegenseite wackelt, zählt jeder Tag — je früher die Sicherheit verlangt ist, desto besser steht Ihr Geld.
„Die Bauhandwerkersicherung ist der stärkste Hebel, den das Gesetz dem bauenden Unternehmer in die Hand gibt: Sie kehren das Ausfallrisiko um, statt dem Geld hinterherzulaufen — und der Anspruch lässt sich nicht wegverhandeln", sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller.
Schildern Sie kurz, worum es geht — die offene Vergütung, die Gegenseite, das Stadium der Baustelle. Sie erhalten eine erste Einschätzung, welcher Weg Ihr Geld am schnellsten sichert. Sie hören von uns, meist innerhalb von 24 Stunden, werktags garantiert innerhalb von 48.
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